Canicule et fortes chaleurs : un propriétaire est-il obligé d’installer une climatisation ?

Marie s'interroge : est-elle tenue d'installer des volets ou une climatisation ? Son locataire peut-il obtenir une baisse de loyer ?

Et les futures réglementations risquent-elles de rendre son appartement impossible à louer si elle n'installe pas la climatisation.

1- Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer parce qu'il fait trop chaud ?

Non. Même en période de canicule, un locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement de son loyer (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il reste tenu de respecter ses obligations contractuelles. En revanche, le propriétaire est tenu de fournir un logement décent et d'assurer la jouissance paisible des lieux (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Lorsque la chaleur devient difficilement supportable, il est essentiel que le propriétaire prenne la situation au sérieux et recherche des solutions. Le dialogue est toujours préférable à un conflit qui pourrait rapidement se transformer en contentieux.

2- Le propriétaire est-il obligé d'installer une climatisation ?

Aujourd'hui, aucune disposition légale n'impose au bailleur d'équiper un logement d'une climatisation. Ce n'est donc pas une obligation. En revanche, si le logement est particulièrement exposé aux fortes chaleurs, il est pertinent d'étudier des solutions durables permettant d'améliorer le confort thermique des occupants. Une climatisation peut être envisagée, mais elle n'est pas la seule réponse.

3- Les volets sont-ils obligatoires ?

Là encore, la loi n'impose pas systématiquement l'installation de volets. En revanche, les protections solaires extérieures constituent souvent l'un des investissements les plus efficaces contre la surchauffe estivale. Des volets roulants, des stores extérieurs ou des brise-soleil peuvent faire gagner plusieurs degrés à l'intérieur du logement tout en limitant le recours à la climatisation.

4- Le locataire peut-il exiger une baisse de loyer ?

Le locataire ne peut pas décider seul de réduire son loyer, c'est un principe clair. Mais attention : la jurisprudence commence à évoluer. Dans un arrêt du 27 février 2026, la Cour d'appel de Bourges a accordé une réduction de loyer de 10 % à une locataire dont le logement présentait des défauts d'isolation et d'aération. C'est un signal fort. Une diminution de loyer peut être obtenue par voie amiable ou judiciaire lorsque le logement ne remplit pas les critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Raison de plus pour anticiper les travaux plutôt que d'attendre un contentieux.

5- Les propriétaires doivent-ils déjà penser aux réglementations de demain ?

Absolument. Pendant longtemps, la performance énergétique s'est concentrée sur le chauffage. Désormais, le confort d'été devient un enjeu majeur. Les vagues de chaleur se multiplient et les futurs critères de qualité des logements intégreront de plus en plus leur capacité à rester habitables pendant les épisodes caniculaires. Anticiper aujourd'hui, c'est protéger son patrimoine de demain.

6- Un logement trop chaud pourra-t-il être interdit à la location d'ici 2030 ?

À ce jour, aucun texte ne prévoit qu'un logement sera automatiquement interdit à la location uniquement parce qu'il est trop chaud en été. En revanche, les exigences liées à la rénovation énergétique évoluent rapidement et le confort d'été prend une place croissante dans les réflexions réglementaires. Les propriétaires ont tout intérêt à agir dès maintenant plutôt que d'attendre de nouvelles obligations.

Les conseils de Bruno Cantegrel aux propriétaires bailleurs

• Anticiper les épisodes de fortes chaleurs avant qu'un locataire ne se plaigne.
• Vérifier les protections solaires existantes et installer des volets ou des stores lorsque cela est pertinent.
• Améliorer l'isolation des combles ou de la toiture, souvent responsable des surchauffes.
• Optimiser la ventilation naturelle ou installer une ventilation performante.
• Étudier les aides financières disponibles pour les travaux de rénovation énergétique.
• Utiliser la grille de vétusté pour distinguer les dégradations liées à la chaleur structurelle (usage normal) de celles causées par les adaptations du locataire, comme l'installation d'un climatiseur mobile (usage anormal, à la charge du locataire).
• Conserver un dialogue constructif avec le locataire afin de trouver des solutions avant que le litige ne s'installe

Focus expert : état des lieux de sortie dans un logement surchauffé, qui paie quoi ?

Reprenons le cas de Marie. Son locataire, après deux étés caniculaires dans le T2 sous combles, finit par quitter le logement. Lors de l'état des lieux de sortie, les constats sont nombreux : la peinture du mur exposé plein sud est craquelée et jaunie, et il y a des trous dans le mur où le locataire avait fixé un support pour son climatiseur mobile.

Le locataire conteste tout : « Ces dégradations sont causées par la chaleur excessive dans votre logement, pas par mon usage. » Comment trancher objectivement ?

C'est exactement le rôle de la grille de vétusté. Dans un logement bouilloire, l'état des lieux de sortie mélange deux types de dégradations qu'il faut savoir distinguer :

Les dégradations causées par le défaut du logement (chaleur structurelle = usage normal) : peinture craquelée par les cycles thermiques, joints de fenêtre séchés, jaunissement des surfaces exposées. Ces dégradations ne sont pas imputables au locataire. La grille classe cela en usage normal : le propriétaire absorbe 100 % du coût de remise en état.

Les dégradations causées par les adaptations du locataire pour survivre à la chaleur (usage anormal) : trous de fixation pour un climatiseur mobile, auréoles d'eau sur le parquet dues à la condensation, grilles de VMC obturées. Ces dégradations sont imputables au locataire.

Exemple concret avec le simulateur de dégradations locatives Monsieur Hugo : le locataire a percé le mur du salon pour fixer le support de son climatiseur mobile. La peinture a 3 ans (durée de vie théorique : 10 ans). La grille de vétusté classe cette dégradation en usage anormal : le propriétaire prend en charge 30 % et le locataire 70 %. Sur un devis de 800 €, le locataire doit 560 € et le propriétaire 240 €.

Sans grille de vétusté, ce type de situation se termine devant un juge. Avec, le litige se règle sur une base objective, signée dans le bail par les deux parties. C'est un outil qui protège autant le propriétaire que le locataire.

En conclusion

Le confort d'été devient progressivement un critère de qualité aussi important que le chauffage en hiver. Les propriétaires qui investissent dès aujourd'hui dans des améliorations simples valorisent leur bien, fidélisent leurs locataires et se préparent aux évolutions du marché immobilier. Face aux canicules de plus en plus fréquentes, il ne s'agit plus seulement d'une question de confort, mais d'une véritable stratégie patrimoniale.

À ce jour

• aucune loi n'interdit encore de louer un logement uniquement parce qu'il est considéré comme une « bouilloire thermique »
• aucun propriétaire n'est légalement obligé d'installer une climatisation
• un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de son loyer en raison de la chaleur, sauf évolution future du droit ou décision judiciaire dans un cas particulier

Cependant deux initiatives ont été déposées par des parlementaires pour supprimer à l'avenir les bouilloires thermiques et lutter contre les logements trop chauds l'été.

1. Une proposition de loi transpartisane sur le confort d'été

Déposée à l'Assemblée nationale, cette proposition de loi est soutenue par des députés issus de plusieurs groupes politiques ainsi que par la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre). Elle vise à faire entrer le confort d'été dans les critères du logement décent et à mieux protéger les occupants face aux vagues de chaleur.

Parmi les principales mesures proposées figurent :

• l'affichage obligatoire de la note « confort d'été » du DPE dans les annonces immobilières ;
• l'intégration de la surchauffe estivale dans la définition de la précarité énergétique ;
• un calendrier de rénovation des logements les plus exposés à partir de 2030 ;
• la facilitation de l'installation de protections solaires (volets, brise-soleil, stores extérieurs) en copropriété ;
• la prise en compte systématique du confort d'été lors des rénovations énergétiques.

2. Une proposition de loi déposée en juillet 2026 par Sandrine Nosbé et François Piquemal

Une autre proposition de loi, déposée par les députés Sandrine Nosbé et François Piquemal, vise plus spécifiquement les logements devenus invivables pendant les canicules. Son objectif est notamment de permettre, sous certaines conditions, la suspension temporaire du paiement du loyer lorsque le logement atteint des températures extrêmes (35 à 40 °C). Cette proposition est actuellement au stade de l'examen parlementaire et n'est pas en vigueur.