Dans cette interview, Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations, analyse les faiblesses structurelles des SCPI et présente le viager mutualisé comme une alternative patrimoniale fondée sur la capitalisation plutôt que le rendement immédiat. Un placement longtemps confidentiel qui séduit les investisseurs patients.
Viager mutualisé vs SCPI : décryptage d’une alternative patrimoniale en plein essor
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Published on 21 juillet 2026 16h43
Alors que les SCPI traversent une période de turbulences marquée par des corrections de valeur parfois supérieures à 30%, le viager mutualisé émerge comme une alternative patrimoniale méconnue. Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations, décrypte les ressorts de ce placement longtemps resté confidentiel et explique en quoi il se distingue des véhicules d'investissement immobilier traditionnels.
Les SCPI sous pression : au-delà des taux d'intérêt
La correction des valeurs de parts de SCPI observée depuis 2023 ne s'explique pas uniquement par la remontée des taux d'intérêt. Brigitte Courgeon pointe du doigt des facteurs structurels liés à la nature même des actifs détenus. "Certaines SCPI sont positionnées sur des parcs immobiliers comme le commercial ou le bureau qui souffrent actuellement", analyse-t-elle. À l'inverse, les fonds investis dans des segments plus porteurs (établissements de santé, sites logistiques, infrastructures pour datacenters) résistent mieux à la baisse.
La différenciation sectorielle constitue donc le principal facteur de correction, révélant la vulnérabilité des SCPI exposées à des classes d'actifs structurellement fragilisées par les mutations du travail et de la consommation.
Le viager mutualisé : capitalisation plutôt que rendement immédiat
Le viager mutualisé partage avec les SCPI le principe de la mutualisation : investir dans plusieurs biens immobiliers via l'acquisition de parts, avec la dilution des risques que cela implique. Mais la logique financière diffère radicalement. "Là où les SCPI apportent des revenus immédiats, le viager mutualisé propose une logique de capitalisation fondée sur la décote immobilière", explique Brigitte Courgeon.
Le rendement cible, affiché entre 5% et 8%, repose principalement sur la décote par rapport à la valeur vénale du bien. Il ne s'agit pas de plus-value à la revente au sens classique, mais d'un gain lié à l'écart entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien. Plusieurs aléas influencent la performance : l'âge et le sexe du vendeur (indicateurs de durée de vie), la composition du foyer (couple ou personne seule), et la possibilité de louer le logement si le droit d'usage est libéré.
Un avantage fiscal conditionné par la durée de détention
L'argument fiscal constitue un élément central de comparaison. Le viager mutualisé repose sur l'achat de parts de sociétés, et l'imposition n'intervient qu'au moment de la revente. Mais la fiscalité réelle dépend de l'enveloppe fiscale choisie. "Si elles sont dans un PEA, il n'y a aucune fiscalité à la sortie si elles sont hébergées pendant 8 ans à minima", précise Brigitte Courgeon. En revanche, les parts détenues en direct subissent la flat tax de 30% sur la plus-value.
La contrepartie de cet avantage fiscal : une liquidité très faible. Le viager mutualisé s'inscrit dans une logique patrimoniale de long terme. "Dans la majorité des cas, il faut compter 8 ans à minima pour générer de la rentabilité", souligne la fondatrice de Célestina Formations.
L'aléa de longévité : un risque relatif
Contrairement à une idée reçue, la longévité du vendeur n'est pas nécessairement un risque pour l'investisseur. Brigitte Courgeon préfère parler d'aléa, qui peut jouer dans les deux sens. Un bien acheté en viager peut prendre de la valeur entre la signature de l'acte notarié et sa libération, en fonction de l'évolution démographique et du dynamisme de sa localisation. Les aléas peuvent donc impacter positivement la performance de l'investissement.
Un marché encore confidentiel
Face aux 80 milliards d'euros collectés par les SCPI, le viager mutualisé reste marginal. Le principal frein à son développement tient à sa structure juridique. "Comme il s'agit de sociétés immobilières et non financières, il n'est pas possible de faire de l'appel public à l'épargne", explique Brigitte Courgeon. Les organisations proposant ce dispositif ne peuvent donc pas bénéficier de la même visibilité que les grands réseaux de distribution de SCPI.
Le profil type de l'investisseur adapté : une personne ayant une vision patrimoniale à long terme, pour préparer sa retraite ou financer les études de ses enfants ou petits-enfants, et capable de bloquer des capitaux sur une période prolongée. Un placement qui requiert patience et conviction, loin de la recherche de rendement immédiat.