Le gouvernement autorise à nouveau la location de 700 000 passoires thermiques classées F et G, interdites depuis 2025. Une mesure présentée comme pragmatique mais qui soulève des questions économiques majeures : qui financera les 10 000 euros d’acompte exigés pour les travaux, et les locataires paieront-ils la facture via des loyers en hausse ?
Marché locatif : pourquoi l’État rouvre le marché aux passoires thermiques ?
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Published on 24 juin 2026 14h34
50%50 % des logements français sont inadaptés aux canicules
Le gouvernement débloque 700 000 logements interdits à la location depuis janvier 2025. Une décision présentée ce mercredi 24 juin en Conseil des ministres qui bouleverse le marché locatif français. Mais derrière cette réinjection massive se cache une équation financière explosive pour les propriétaires comme pour les locataires.
Une aubaine pour les propriétaires, un piège financier pour les locataires
Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, présente sa loi « relance logement » comme une solution pragmatique. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, interdits depuis le 1er janvier 2025, pourront à nouveau être loués. Une autorisation qui s'étendra aux logements F, normalement bannis du marché locatif dès 2028. Selon France Info, cette mesure vise à « remettre ces logements sur le marché et les rénover ».
Le dispositif impose aux propriétaires de signer un contrat de travaux avec des artisans, pas un simple devis. La nuance est capitale : l'engagement juridique devient contraignant. Les délais fixés varient selon le type de bien : trois ans pour les maisons individuelles, cinq ans pour les copropriétés. Un calendrier qui reflète la complexité administrative des immeubles collectifs.
Les propriétaires face à l'équation impossible : 10 000 euros d'acompte minimum
L'entourage du ministre évoque un acompte de 10 000 euros à verser aux artisans pour garantir le sérieux de l'engagement. « Qui pourrait revenir sur 10 000 euros de travaux avancés ? » interroge le ministère. Cette somme représente pourtant un obstacle majeur pour les petits propriétaires, souvent des retraités ayant hérité d'un bien vétuste. L'éco-prêt à taux zéro, plafonné à 50 000 euros, devrait théoriquement faciliter le financement. Mais les banques exigent des garanties de remboursement que tous les bailleurs ne peuvent fournir.
Le budget de Ma Prime Rénov' atteint 4 milliards d'euros pour 2026. Un montant colossal qui masque une réalité : les aides publiques couvrent rarement l'intégralité des travaux. Les propriétaires devront souvent puiser dans leur épargne personnelle ou augmenter les loyers pour amortir l'investissement. Les classes moyennes voient ainsi leur patrimoine immobilier fragilisé par des normes énergétiques toujours plus contraignantes.
Qui paiera vraiment ? La transmission des coûts aux loyers
La CLCV, association de consommateurs, pointe « le flou autour des modalités d'indemnisation des locataires en cas de non-réalisation des travaux ». Aucun mécanisme de contrôle n'apparaît dans le projet de loi présenté aujourd'hui. Les locataires risquent de subir une double peine : des loyers en hausse pour financer les rénovations, et des conditions de vie dégradées si les travaux n'aboutissent pas dans les délais.
Le Collectif Rénovons, regroupant la Fondation Abbé Pierre, le Réseau Action Climat et le Cler, dénonce un « recul » déguisé. « L'obligation claire est remplacée par une promesse conditionnelle : dans les faits, c'est un recul », affirme l'organisation. Les associations craignent que certains propriétaires profitent du délai de trois à cinq ans pour continuer à louer sans jamais engager de travaux sérieux.
Les chiffres qui ébranlent l'équilibre du marché locatif
650 000 à 700 000 logements : une réinjection massive avec des conséquences imprévisibles
La fourchette d'estimation varie entre 650 000 et 700 000 logements concernés d'ici 2028. Cette réinjection massive représente environ 8% du parc locatif privé français. BFM TV rapporte que 60% de ces logements constituent des passoires thermiques en hiver, mais aussi des « bouilloires énergétiques » l'été. Une étude de Pouget Consultants et Ignes révèle que 50% des logements français sont insuffisamment adaptés aux canicules.
L'impact sur les prix reste incertain. Une offre accrue pourrait théoriquement faire baisser les loyers dans les zones tendues. Mais la qualité médiocre de ces logements risque de créer un marché à deux vitesses : des biens rénovés aux loyers élevés, et des passoires thermiques louées à des ménages précaires sans alternative. Les stratégies patrimoniales des ménages devront s'adapter à cette nouvelle donne.
Les aides publiques suffisent-elles ? 4 milliards pour Ma Prime Rénov', est-ce assez ?
Le budget de 4 milliards d'euros pour Ma Prime Rénov' en 2026 représente une augmentation significative par rapport aux années précédentes. Mais ce montant doit couvrir l'ensemble des rénovations énergétiques en France, pas uniquement les passoires thermiques. Les experts estiment le coût moyen d'une rénovation globale entre 25 000 et 60 000 euros selon la surface et l'état du bien.
Le projet de loi introduit un statut d'« autorité organisatrice de l'habitat » (AOH) pour décentraliser la gestion de Ma Prime Rénov'. Les métropoles et communautés d'agglomération devront obligatoirement assumer cette compétence, tandis que les départements et communautés de communes pourront choisir. Le Monde détaille les modalités de ce transfert de compétences, qui vise à rapprocher les aides des réalités locales.
Permis de construire en chute libre : le gouvernement parie sur l'existant
-30% en trois mois : l'effondrement des nouveaux projets immobiliers
Les permis de construire ont chuté de 30% en avril 2026 par rapport à mars. Un effondrement qui traduit le malaise profond du secteur immobilier français. Les promoteurs dénoncent des normes environnementales toujours plus strictes, des délais d'instruction administratifs interminables et des taux d'intérêt qui découragent les acheteurs.
Le gouvernement affiche pourtant un objectif de 2 millions de logements construits d'ici 2030. Un chiffre irréaliste selon les professionnels du bâtiment, qui constatent une baisse continue des mises en chantier depuis 2023. La stratégie de l'exécutif consiste désormais à privilégier la rénovation de l'existant plutôt que la construction neuve. Un pari risqué dans un pays où la demande de logements neufs reste soutenue, notamment dans les métropoles régionales.
Le projet de loi prévoit des mesures de simplification administrative : réduction des délais d'instruction, avis facultatif des architectes des bâtiments de France dans certains projets neufs. Des ajustements qui peinent à convaincre les acteurs du secteur, qui réclament une refonte globale des règles d'urbanisme.
Le dispositif Jeanbrun élargi : vers un nouvel afflux d'investisseurs ?
L'élargissement du dispositif Jeanbrun, incitation fiscale à l'investissement locatif, constitue l'une des dix mesures du projet de loi. Le texte assouplit les conditions d'éligibilité pour attirer les investisseurs dans les zones où l'offre locative reste insuffisante. Les détails précis de cet élargissement seront dévoilés lors de l'examen parlementaire, prévu en commission dès juillet 2026.
Le calendrier législatif prévoit une première lecture à l'hémicycle en septembre ou octobre 2026, puis un passage au Sénat avant la fin de l'année. La procédure accélérée adoptée ce mercredi témoigne de l'urgence perçue par l'exécutif. Mais les associations de locataires et les défenseurs de l'environnement promettent une bataille parlementaire acharnée.
Le projet de loi introduit également un vote à majorité simple pour les travaux de rénovation en copropriété, contre une majorité absolue actuellement requise. Une mesure destinée à débloquer les situations où quelques copropriétaires bloquent des projets soutenus par la majorité. La TVA sur les pompes à chaleur réversibles air-air passe de 20% à 5,5%, une baisse censée encourager l'installation d'équipements permettant de lutter contre les canicules.
Les maires volontaires verront leur pouvoir d'attribution des logements sociaux renforcé, une disposition qui répond aux demandes des élus locaux de mieux maîtriser la mixité sociale dans leurs communes. La Provence souligne les divisions politiques que suscite ce texte, entre pragmatisme économique et exigences environnementales.
Le ministère assure qu'« il ne s'agit pas d'un recul sur les objectifs climatiques », mais d'une « mesure pragmatique » face à la crise du logement. Les prochains mois révéleront si cette réautorisation des passoires thermiques constitue une solution transitoire efficace ou un renoncement déguisé aux ambitions écologiques de la France.