Pensé à l’origine comme un simple indicateur énergétique, le DPE est devenu en quelques années un élément déterminant du marché immobilier français. Entre interdictions de location, décotes importantes à la vente et obligations de travaux coûteux, ce dispositif suscite désormais de vifs débats. Selon une note publiée le 15 juin 2026 par Génération Libre, les conséquences économiques du DPE pèsent particulièrement sur les ménages de la classe moyenne, qui voient parfois leur patrimoine immobilier perdre une partie significative de sa valeur.
DPE : pourquoi les classes moyennes voient leur patrimoine immobilier fragilisé
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Published on 21 juin 2026 16h07
120€Le coût moyen d'un DPE pour un appartement T2 à T4 varie entre 120 et 250 €.
Le 15 juin 2026, le laboratoire d’idées Génération Libre a publié une étude intitulée « Du DPE-information au DPE-sanction : itinéraire d’un dévoiement ». À travers l’analyse des évolutions réglementaires et des données du marché, ses auteurs, Bertrand Moine et Robin Rivaton, estiment que le DPE s’est progressivement transformé en un instrument de contrainte économique. Alors que le diagnostic de performance énergétique devait avant tout informer les acheteurs et les locataires, il influence désormais directement la capacité à louer un logement, la nécessité d’engager des travaux et le prix de vente des biens concernés.
Le DPE bouleverse la valeur du patrimoine immobilier
Selon la note de Génération Libre publiée le 15 juin 2026, le DPE exerce désormais une influence directe sur la valorisation des biens immobiliers. Les logements classés F ou G se vendent en moyenne 49 % moins cher que ceux bénéficiant d’une étiquette A ou B. Le prix médian observé atteint ainsi 5 200 euros par mètre carré pour les logements les plus performants, contre seulement 2 600 euros par mètre carré pour les passoires thermiques, selon les données citées par Génération Libre. Cette situation modifie profondément les conditions de vente sur le marché immobilier. Désormais, la note énergétique devient un facteur aussi déterminant que l’emplacement ou la superficie du logement.
Cette évolution touche particulièrement les propriétaires modestes. En effet, contrairement à une idée largement répandue, les auteurs de l’étude soulignent que les premiers concernés ne sont pas uniquement les investisseurs institutionnels ou les grands bailleurs. Il s’agit souvent de ménages ayant acheté un logement pour préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine à leurs enfants. Or, lorsque le DPE attribue une mauvaise note, la perspective de travaux de rénovation énergétique peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dès lors, de nombreux propriétaires préfèrent accepter une décote importante lors de la vente plutôt que de financer des améliorations parfois difficiles à rentabiliser. Selon Génération Libre, cette situation revient à transférer une partie du coût de la transition énergétique vers les classes moyennes.
DPE et travaux : une pression croissante sur les propriétaires
La montée en puissance du DPE s’explique également par son intégration progressive dans la réglementation du logement. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre de nouveaux baux, selon le ministère chargé du Logement et le site officiel Service-Public.fr. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à compter de 2034. Cette trajectoire découle directement de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. Selon le ministère de l’Économie, le DPE est désormais devenu un critère central dans l’accès au marché locatif.
Pour de nombreux propriétaires, cette évolution crée une obligation indirecte de réaliser des travaux parfois lourds. Isolation thermique, remplacement du système de chauffage ou rénovation des fenêtres représentent des investissements conséquents. Or, tous les ménages ne disposent pas des capacités financières nécessaires. Le débat est d’autant plus vif que le calcul du DPE continue d’évoluer. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le diagnostic a été modifié, permettant à certains logements chauffés à l’électricité d’obtenir une meilleure note énergétique, selon le ministère de l’Économie. Cette réforme illustre les critiques formulées contre un dispositif dont les critères peuvent évoluer rapidement et modifier la valeur d’un bien sans changement matériel du logement lui-même.
Le DPE contribue-t-il à la tension sur le marché du logement ?
L’étude de Génération Libre avance également que le DPE participe à la réduction de l’offre locative disponible. Selon les chiffres cités dans la note, la part des passoires thermiques dans les transactions immobilières est passée de 9,7 % à 18,5 % entre 2021 et 2024. Dans le même temps, leur volume de vente aurait progressé de 87 %. Pour les auteurs, cette évolution traduit un phénomène de sortie du marché locatif. Face aux contraintes réglementaires et au coût des travaux, certains propriétaires choisissent désormais de vendre leur bien plutôt que de poursuivre une activité de location.
Cette dynamique intervient dans un contexte déjà tendu pour le logement. Les données publiques recensées par l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME montrent que la France compte encore plusieurs millions de logements classés F ou G. Le baromètre France DPE, mis à jour en juin 2026 à partir d’environ 14,8 millions de diagnostics, confirme l’ampleur du parc concerné. Selon Génération Libre, la question centrale n’est donc plus seulement environnementale. Elle devient également économique et sociale. Les auteurs estiment que le DPE s’est éloigné de sa fonction initiale d’information pour devenir un mécanisme de sélection du parc immobilier. Dans leur note, ils plaident pour un retour à un système comparable à un « Nutri-Score du logement », destiné à informer les ménages sans déclencher automatiquement des sanctions sur la location ou la vente. Cette position s’inscrit dans un débat plus large sur l’équilibre entre transition énergétique, protection du pouvoir d’achat et préservation du patrimoine immobilier des ménages.