Le projet de loi de finances 2027 plafonne les amortissements déductibles en location meublée (LMNP) à 2,5% du bien et 7 000 euros par an, contre une déduction illimitée auparavant. Les 1,37 million de propriétaires concernés verront leur délai d’amortissement passer de 25 à 40 ans, tandis que l’État espère économiser 200 millions d’euros annuels et rééquilibrer le marché vers la location longue durée.
LMNP : l’avantage fiscal qui rapportait des milliers d’euros disparaît
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Published on 2 octobre 2026 8h25
23%Les locations touristiques représentent 23% des logements en LMNP
À partir de 2027, les propriétaires louant en meublé non professionnel (LMNP) devront revoir leurs stratégies financières : le gouvernement introduit un plafond pour les amortissements, précédemment illimités, transformant ainsi ce type d'investissement en un engagement à très long terme. Inscrit dans le projet de loi de finances 2027 présenté hier, ce changement fiscal cible 1,37 million de bailleurs et devrait rapporter 200 millions d'euros d'économies annuelles à l'État.
Réduction des avantages fiscaux pour le LMNP
Jusqu'à présent, les propriétaires de locations meublées pouvaient pleinement déduire l'amortissement de leur bien de leurs revenus locatifs imposables. Désormais, un taux fixe de 2,5% du montant du bien par an est imposé, avec un plafond annuel de 7 000 euros par foyer fiscal. Par exemple, pour un bien acheté 300 000 euros, la déduction maximale passe de 12 000 à 7 000 euros par an, augmentant ainsi les revenus imposables des bailleurs.
Les locations touristiques, représentant 23% des logements en LMNP, sont soumises à des restrictions encore plus strictes avec un taux d'amortissement de 1,5% et un plafond de 5 000 euros par an. Ces locations, déjà impactées par la loi Echaniz-Le Meur de 2024, voient leur rentabilité fiscale réduite de moitié. Un bien de 200 000 euros ne permettra plus de déduire que 3 000 euros annuels contre 8 000 auparavant.
La possibilité de reporter les amortissements non utilisés est désormais limitée à 50% des bénéfices annuels déductibles et à une durée de 10 ans. Cette mesure affectera les bailleurs ayant accumulé d'importantes réserves après des travaux, réduisant leur capacité à optimiser leur fiscalité sur le long terme.
Impact sur le délai d'amortissement
L'allongement du délai d'amortissement est un changement majeur pour les investisseurs. Selon Thomas Hacquart, président du réseau Imodirect, avec un taux fixe de 2,5%, l'amortissement pourrait s'étendre sur 40 ans, contre 25 ans auparavant. Les calculs de rentabilité nette d'impôt, autrefois un argument clé pour les commerciaux, perdent de leur attrait. Un investisseur de 45 ans devra désormais attendre jusqu'à 70 ans pour amortir son bien complètement.
Conséquences économiques pour les bailleurs
Actuellement, 1,37 million de propriétaires bénéficient du régime LMNP, soit près d'un quart des bailleurs en France. Tous verront leurs avantages fiscaux réduits dès 2027. Le gouvernement inscrit cette réforme dans un plan visant 54 milliards d'euros d'économies structurelles pour réduire le déficit public. Les 200 millions d'euros économisés grâce à la réforme LMNP, bien que modestes dans ce contexte, illustrent la volonté de réviser les niches fiscales immobilières.
Par exemple, pour un studio parisien acheté 250 000 euros et loué 1 200 euros par mois, l'amortissement permis passera de 10 000 à 6 250 euros, augmentant le revenu imposable de 4 400 à 8 150 euros. L'économie fiscale chutera de 4 500 à 2 812 euros, entraînant une baisse de la rentabilité nette après impôt de 7,2% à 5,5%.
Objectifs du gouvernement et défis pour le marché du logement
Outre l'aspect budgétaire, la réforme répond à une dynamique urbaine marquée par la croissance des meublés, qui représentent désormais plus de 75% des annonces de T2 et T3 à Paris, réduisant l'offre de baux longue durée. Le gouvernement tente de promouvoir le dispositif Jeanbrun pour encourager la location nue, mais avec peu de succès jusqu'à présent.
Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, critique cette approche, craignant qu'elle n'encourage les propriétaires à délaisser l'investissement locatif. L'enjeu est de rendre le dispositif Jeanbrun suffisamment attractif pour compenser la baisse d'intérêt pour le LMNP, sinon, les 1,37 million de bailleurs devront réévaluer leurs stratégies et accepter une rentabilité réduite de moitié.