Immobilier : « jouissance exclusive » n’est pas « propriété »

Paolo Garoscio
Par Paolo Garoscio Modifié le 3 février 2020 à 11h36
Vote Regionales Presidentielle Danger Classe Politique
51%Il faut un minimum de 51% des voix (majorité absolue) pour obtenir l'autorisation de l'Assemblée générale pour des travaux financés par un seul copropriétaire.

Lors d’un achat immobilier, et même d’une location, il se peut que le bien bénéficie d’une partie qui est en « jouissance exclusive », également appelée « jouissance privative ». Un cas qui survient lorsque le bien se trouve dans une copropriété et qui peut radicalement changer la donne, surtout si les autres copropriétaires sont procéduriers et rancuniers.

« Jouissance exclusive » (ou « privative ») vs « propriété »

Si le bien n’est pas en copropriété, le propriétaire est forcément propriétaire de l’ensemble du bien. Mais lorsque le bien est dans une copropriété, il existe des « parties communes ». Ces dernières peuvent être utilisées par tous les copropriétaires sans distinction, en théorie. En pratique, il arrive que, du fait de la construction elle-même, certaines parties communes ne puissent être utilisées que par un copropriétaire. C’est le cas de certains jardinets, par exemple : accessibles via un seul lot, ils sont de fait en « jouissance exclusive » de la personne habitant dans ce lot.

Néanmoins, si cette jouissance exclusive est un plus, elle n’est pas identique à la propriété. Les parties en « jouissance exclusive » d’un copropriétaire appartiennent toujours à l’ensemble des copropriétaires, tout comme les parties communes. Les droits qui s’y appliquent sont donc différents.

La Cour de cassation confirme la distinction

Ainsi, dans une affaire qui opposait un copropriétaire ayant une jouissance exclusive sur un jardin à la copropriété, la Cour de cassation a confirmé cette distinction fondamentale le 23 janvier 2020.

Le copropriétaire voulait aménager ce jardin par des travaux (une terrasse et un cabanon) et pensait pouvoir le faire sans demander d’autorisation à la copropriété. Cette dernière a attaqué le copropriétaire en justice et obtenu gain de cause : le jardin en question, malgré la jouissance exclusive, est une partie de la copropriété et en tant que telle nécessite une autorisation de l’Assemblée générale pour y réaliser des travaux d’envergure.

Bien qu’en général la copropriété ne soit pas contre ce type de travaux, notamment puisqu’ils n’entraînent pas de surcoût pour les copropriétaires, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation préalable. Autrement, comme c’est le cas ici, vous risquez d’être attaqué en justice, devoir payer des dommages et intérêts et même devoir détruire ce que vous avez construit… à vos frais.

Paolo Garoscio

Après son Master de Philosophie, Paolo Garoscio s'est tourné vers la communication et le journalisme. Il rejoint l'équipe d'EconomieMatin en 2013. Suivez-le sur Twitter : @PaoloGaroscio

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