Immobilier : chute des ventes mais des prix qui ne sont pas près de baisser !

« En dépit d’une chute des ventes jamais observée depuis la Libération, la hausse des prix des logements anciens se poursuit, sans s’affaiblir » constate Michel Mouillart, Porte-Parole du baromètre LPI-SeLoger. Car à l’instar d’un train lancé à pleine vitesse et qui, ayant freiné brutalement, peinerait à arrêter sa course folle par l’action conjuguée de son élan et de sa force d’inertie, le marché immobilier français post-Covid, bien qu’il ait été amputé de 62,1 % de ses ventes en trois mois, continue d’afficher des prix à la hausse ! Selon les chiffres qu’a récoltés le baromètre LPI-SeLoger, le prix au m² en France augmente de 5,1 % sur l’année pour atteindre 3 601 €.

Un marché immobilier marqué par une forte pénurie de logement !

Moins de ventes = des prix immobiliers qui augmentent ? Trois éléments permettent d’expliquer ce qui pourrait, à première vue, passer pour une aberration… Tout d’abord, et comme le rappelle Michel Mouillart, « la chute de l’activité est synonyme de raréfaction de l’offre et elle alimente les tensions sur les prix dans un contexte pénurique ». De plus, « la contraction de l’offre de crédits bancaires » a conduit les ménages réalisant les achats les moins coûteux (c’est-à-dire, les primo-accédants, Ndlr), à quitter le marché, « alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix ».

Les vendeurs gardent le moral !

D’après les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, les propriétaires-vendeurs ne semblent pas près de céder à la morosité… C’est même tout le contraire qui est en train de se produire. Jugez plutôt, Michel Mouillart note qu'en mai dernier, « la hausse des prix affichés (+ 4,2 % sur trois mois) est presque deux fois plus rapide qu’il y a un an, alors que le marché était en pleine expansion. Et les offres des vendeurs sont donc toujours aussi ambitieuses ». Ce constat est d'ailleurs corroboré par les résultats d'une étude de SeLoger réalisée en mai dernier. En effet, trois Français sur quatre (76 %) avaient alors déclaré ne nourrir aucun doute quant à la concrétisation de la vente de leur bien.

Seules 5 % des grandes villes voient leurs prix immobiliers reculer

En avril comme en mai derniers, l’analyse des chiffres compilés par le baromètre LPI-SeLoger montre que les prix des logements ne baissent que dans 5 % des villes françaises de plus de 100 000 habitants. À ce titre, il est frappant de constater que dans les grandes villes, le recul se chiffrait à 8 % en mars dernier et qu’il avait culminé à 12 % en janvier et février derniers. En clair, malgré la crise sanitaire et ses effets, en France, de plus en plus de grandes villes enregistrent une hausse du prix de leur immobilier ancien. Laquelle hausse en induit une autre, localisée, quant à elle, sur le marché de report de ces grandes villes, c’est-à-dire dans les villes moyennes qui les entourent.

Alors que les prix des logements ne s’orientent à la baisse que dans une minorité (5 %) des grandes villes françaises, force est de constater qu’ils augmentent brutalement dans d’autres. Contre toute attente, la hausse du prix de l’immobilier se renforce et dépasse même les 10 % à Besançon et à Mulhouse. Le prix au m² à Besançon enregistre 11,7 % de hausse sur 1 an pour atteindre 2 185 €. Quant au prix au mètre carré à Mulhouse, il progresse de 13,6 % l’année pour s'établir à 1 648 €. Et alors que les prix des logements reculent de 0,7 % à Bordeaux (4 856 €/m²), ils accusent une baisse de 5,6 % sur 1 an à Nîmes pour tomber à 1 965 €/m² !

L'appétence des Français pour les maisons se confirme

Selon le type de biens à l’intérieur duquel ils sont restés confinés, les Français n'ont pas été égaux face à la crise sanitaire du Covid-19. En clair, le confinement aura - bien évidemment - été mieux vécu en maison qu’en appartement, à plus forte raison si celui-ci est dépourvu de tout espace extérieur : terrasse, balcon, jardin... Rien d’étonnant, donc, à ce que la demande sur les maisons individuelles - qu’elles soient situées dans la ville centre ou dans sa périphérie - se fasse de plus en plus pressante et, l’offre étant par trop restreinte, contribue à faire grimper les prix. Comme le fait remarquer Michel Mouillart, « le niveau de prix des maisons a de nouveau progressé et dans les métropoles de Brest et de Toulouse, la hausse concerne aussi bien la ville centre que la périphérie ».

Des marges de négociation sur les prix affichés qui s’aplatissent

En termes de marges de négociation, les mois se suivent et se ressemblent. Car une fois encore, les marges de négociation témoignent d’une ténuité qui n’a d’égale que sa constance ! Et que l’on se trouve sur un marché tendu (auquel cas l’acheteur fera le plus souvent une offre « au prix ») ou sur un marché plus détendu (auquel cas, bien souvent, le vendeur préférera retirer son bien en attendant la reprise plutôt que de le brader), les marges continuent de nager en eaux profondes… Elles se limitent à 3,5 % du prix de vente affiché pour un appartement et à 3,9 % pour une maison.

Un rebond du marché immobilier qui manque de vigueur...

Le confinement auquel les Français ont été soumis a fait reculer fortement l’activité immobilière de tout le pays. Selon le baromètre LPI-SeLoger, en niveau trimestriel glissant, le nombre des compromis de vente qui ont été signés a diminué de 62,1 % à fin mai dernier. Quant au « rebond technique » qui a suivi le déconfinement du 11 mai, c’est-à-dire au phénomène de rattrapage des ventes auquel nous avons pu assister, force est de constater qu’il fait pâle figure en comparaison des chiffres de l’année dernière. Et pour cause, comme le fait remarquer Michel Mouillart, « le nombre de compromis signés durant les 20 derniers jours de mai est inférieur de 39 % au nombre de compromis signés durant les 20 derniers jours de mail 2019 ! » Et c’est donc vers une reprise poussive que nous semblons nous acheminer…