Vignes louées : ce que l’acheteur achète vraiment

Une vigne louée et une vigne libre, dans le même village et le même cru, ne sont pas le même actif. L'acheteur qui l'ignore paie le prix d'un usage pour un actif de rendement.

Un bail que l'acheteur ne peut pas défaire

Le statut du fermage est d'ordre public. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans (article L. 411-5 du Code rural et de la pêche maritime). À l'échéance, le preneur a droit au renouvellement, sauf motif grave et légitime ou reprise par le bailleur dans des conditions strictes (article L. 411-46). Or la reprise suppose notamment que le bénéficiaire exploite lui-même les biens, ce qui ferme cette porte à la plupart des investisseurs. Concrètement, l'acheteur d'une vigne louée acquiert un fermage, encadré par arrêté préfectoral, et une relation durable avec l'exploitant en place.

Le preneur passe avant l'acheteur

Lorsque le bailleur vend, l'exploitant preneur en place bénéficie d'un droit de préemption (article L. 412-1). L'acheteur qui a négocié un prix peut donc voir le vigneron se substituer à lui. Dans les appellations recherchées, le scénario n'a rien d'exceptionnel : celui qui cultive la parcelle est souvent le mieux placé, et le plus motivé, pour l'acquérir.

L'exception du bail de vingt-cinq ans

Le statut ménage pourtant une porte de sortie, que l'acheteur gagne à rechercher. Le bail à long terme, conclu pour dix-huit ans au moins (article L. 416-1), change de nature lorsqu'il atteint vingt-cinq ans. Si les parties n'ont pas prévu de tacite reconduction, il prend fin au terme stipulé, sans que le bailleur ait à délivrer congé ni à justifier d'un motif de reprise (article L. 416-3). Si elles l'ont prévue, chacune peut y mettre fin chaque année, avec un préavis long : le congé prend effet à la fin de la quatrième année qui suit celle où il a été donné.

Dans les deux cas, l'échéance devient certaine et connue d'avance. Une vigne louée sous un bail de vingt-cinq ans dont le terme approche n'est donc pas le même actif qu'une vigne louée sous un bail de neuf ans : la récupération y est datée, et non hypothétique. C'est souvent la meilleure configuration pour un investisseur qui accepte d'attendre.

Deux prix pour une même parcelle

Il en résulte un écart de valeur entre vigne libre et vigne louée, que le prix affiché ne montre pas. La vigne libre vaut par l'usage : on peut l'exploiter, la confier, la céder à un vigneron. La vigne louée vaut par son rendement : un fermage modeste au regard du capital investi, et une perspective de récupération lointaine et incertaine. Les deux se négocient à des prix sensiblement différents, et le vendeur a naturellement intérêt à présenter la seconde au prix de la première.

Ce qu'il faut examiner avant de s'engager

Quatre points méritent une vérification attentive. La nature exacte du titre d'occupation (bail de neuf ans, bail à long terme de dix-huit ou de vingt-cinq ans, bail verbal, métayage), sa date et son échéance. L'identité de l'exploitant réel, qui n'est pas toujours le signataire du bail, notamment lorsque les vignes sont mises à la disposition d'une société (article L. 411-37). Le montant du fermage et sa conformité à l'arrêté préfectoral. Enfin, l'existence de contrats de vente de raisins ou de vin attachés à l'exploitation : ils conditionnent l'équilibre économique du preneur, donc la stabilité de la location.

Toute somme réclamée à l'occasion d'un changement d'exploitant appelle aussi la plus grande prudence : le « pas-de-porte » non justifié est pénalement sanctionné (article L. 411-74).

Un actif de patience

Une vigne louée n'est pas un mauvais placement. C'est un actif de patience, d'autant plus lisible que son bail a une fin certaine, qui convient à un investisseur cherchant la détention longue et la transmission plutôt que l'exploitation. L'erreur n'est pas de l'acheter. L'erreur est de la payer comme si elle était libre.

En résumé

• Une vigne louée se vend avec son bail, que l'acheteur ne peut en principe pas défaire.
• Le bail de vingt-cinq ans (article L. 416-3) donne une échéance certaine : c'est le titre à rechercher.
• Le preneur en place dispose d'un droit de préemption et peut se substituer à l'acheteur.
• Vigne libre et vigne louée sont deux actifs distincts, à deux prix distincts.
• Le titre d'occupation, l'exploitant réel et le fermage se vérifient avant toute offre.

L'auteur

Philippe Petit est le fondateur de VITACEAE, cabinet indépendant d'intermédiation et de conseil en transactions viticoles premium, centré sur la Champagne et la Bourgogne. Œnologue de formation, ancien courtier assermenté en vins et titulaire d'un MBA, il est issu de la dixième génération d'une famille de vignerons champenois et accompagne les cessions et acquisitions de domaines et de maisons, principalement hors marché. Il est ancien juge consulaire au Tribunal de commerce de Reims.