Plus-value immobilière et majoration du prix d'acquisition pour travaux payés par voie de compensation : la nécessité de la preuve !

36,2 %
La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 36,2%.

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value soumise à l’impôt est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Plus le prix d’achat est élevé, plus la plus-value est réduite, et plus l’impôt à acquitter diminue.

Lorsqu’un contribuable réalise, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente.

Si ces travaux sont payés par voie de compensation, ils peuvent être pris en compte, sous réserve que la preuve du paiement par compensation soit rapportée.

Tel est le principe que la Cour administrative d’appel de Bordeaux vient de rappeler dans un arrêt 18BX04505 du 24 novembre 2020. Les faits étaient les suivants. Deux contribuables mariés, Monsieur et Madame A, ont fait l’objet d’un contrôle à l’issue duquel l’administration fiscale a remis en cause la détermination d’une plus-value immobilière. Les contribuables, n’ayant pas obtenu satisfaction devant le Tribunal administratif de Pau, ont fait appel.

Pour remettre en cause le montant de la plus-value immobilière, l’administration fiscale s’est fondée sur le fait qu’ils ne justifiaient pas du paiement de quatre factures de travaux permettant de majorer le prix d’acquisition. Les requérants ont fait valoir que ces quatre factures, émises par Monsieur E, décorateur et frère de Madame A, avaient fait l’objet d’un paiement par voie de compensation légale avec un prêt qu’ils avaient consenti à l’intéressé qui ne les avait pas remboursés.

Pour apporter la preuve de ce paiement, ils ont produit un extrait de compte bancaire démontrant l’existence d’un virement au profit de Monsieur E en exécution de ce contrat de prêt.

Toutefois la Cour fait valoir que les contribuables n’apportent pas la preuve qu’ils auraient invoqué le bénéfice de la compensation légale pour obtenir le remboursement, même partiel, de la somme ainsi versée. La Cour souligne également que les contribuables ont réglé à Monsieur E sept autres factures et qu’ils ne lui ont jamais adressé de lettre de relance pour le remboursement de leur prêt : « Dans ces conditions, Monsieur et Madame A n’apportent pas la preuve qui leur incombe du paiement effectif par voie de compensation des quatre factures émises par Monsieur E. Il suit de là qu’ils ne sont pas fondés à soutenir que l’administration fiscale a, à tort, refusé de majorer le prix d’acquisition du bien des dépenses correspondantes … »

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Thierry Bouclier

Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.

http://www.avocat-bouclier-fiscaliste-bordeaux.fr/