Revenus fonciers : Un atelier d'artiste n?est pas à usage d'habitation

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Le taux moyen de loyers impayés dans le parc privé est estimé à 3%.

Les revenus des propriétaires qui donnent un bien immobilier, comme un appartement ou une maison, en location nue, sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le revenu imposable est un revenu net, déterminé après la déduction de charges, parmi lesquelles certains travaux. Attention à ne pas commettre d’erreur quant à la nature des travaux effectivement déductibles !

Que le bien donné en location soit à usage professionnel ou à usage d’habitation, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme des travaux de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

Pour les locaux à usage professionnel, seuls sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation. En ce qui concerne les locaux à usage d’habitation, les travaux d’amélioration sont en outre déductibles. Ces travaux ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Parmi ceux-ci : l’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes, notamment pour y placer des huisseries normalisées ; la réparation de la toiture ; le ravalement de la façade ; le changement des cloisons intérieures ; la pose de sanitaires ; l’installation de salles d’eau ; la réfection de la plomberie ou de l’électricité.

La Cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt n°18PA02688 du 13 février 2020, a eu à se prononcer sur des travaux portant sur un ancien atelier d’artiste très vétuste, sans chambre, ni autre pièce habitable, et ayant abouti à sa transformation en un appartement de 55 mètres carrés avec une chambre. La question à trancher portait sur la nature des travaux et leur caractère déductible ou non des revenus fonciers.

Selon la Cour, cet atelier d’artiste n’était pas destiné à l’habitation avant les travaux. Les circonstances qu’il soit l’annexe d’un appartement d’habitation, et qu’aucune activité professionnelle n’y était exercée, ne modifient pas cette situation. L’absence d’aménagements et d’équipements particuliers ne permettent pas de le regarder comme étant affecté à l’habitation.  En conséquence, les travaux réalisés ont emporté la création d’un nouveau local d’habitation et doivent être regardés comme des travaux de construction dont le coût n’est pas déductible des revenus fonciers bruts.

Ce type de redressement est très fréquent et doit inciter les propriétaires bailleurs à la plus grande vigilance sur la nature des travaux qu’ils entendent déduire de leurs revenus fonciers.

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Thierry Bouclier

Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.

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