Souvent présenté comme une solution patrimoniale équilibrée, le viager demeure un contrat exigeant, dont la sécurité repose sur la qualité de sa rédaction et sur l’effectivité des mécanismes de protection du vendeur. Une récente décision obtenue par le cabinet Gisèle Cohen devant le tribunal judiciaire de Nanterre illustre avec force l’efficacité d’une clause résolutoire rigoureusement stipulée.
Viager immobilier : la force du contrat lorsque le vendeur est juridiquement protégé
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Published on 3 février 2026 5h00
95%95% des biens sont vendus en viager occupé
Le contrat de vente en viager : un équilibre juridique fragile
La vente en viager repose sur un schéma bien connu :
- le versement d’un bouquet, payé comptant lors de la vente,
- le paiement d’une rente viagère, versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur,
- et, dans la majorité des cas, le maintien du vendeur dans les lieux grâce à un droit d’usage et d’habitation.
Si ce mécanisme peut répondre à des objectifs patrimoniaux légitimes, il expose le vendeur à un risque majeur : la défaillance de l’acquéreur dans le paiement régulier de la rente.
Clauses résolutoires : un levier déterminant
Le Code civil pose un principe protecteur du débirentier, en limitant les effets du seul défaut de paiement. Toutefois, il autorise expressément les parties à déroger contractuellement à ce régime, à condition de le faire de manière claire et non équivoque.
Deux hypothèses doivent être distinguées :
- la résolution judiciaire, soumise à l’appréciation du juge ;
- la clause résolutoire de plein droit, permettant la résolution automatique du contrat après commandement resté infructueux, sans pouvoir d’appréciation judiciaire sur la gravité du manquement.
Dans ce second cas, la rédaction de l’acte authentique est absolument centrale.
Illustration : une décision obtenue par le cabinet Gisèle Cohen
En septembre 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a rendu une décision particulièrement significative dans un dossier traité par le cabinet Gisèle Cohen, spécialisé en droit immobilier.
Le cabinet intervenait pour le compte d’une propriétaire ayant vendu son bien en viager, confrontée à des retards répétés et à des paiements irréguliers de la rente viagère par l’acquéreur.
L’acte notarié prévoyait expressément :
- qu’un seul défaut de paiement, après commandement resté infructueux pendant un délai déterminé, entraînerait la résolution de plein droit de la vente,
avec conservation définitive par le vendeur : - du bouquet versé à la signature,
- de l’ensemble des rentes perçues, à titre de dommages et intérêts contractuellement fixés.
Une protection intégrale du vendeur
Saisi par le cabinet Gisèle COHEN, le tribunal a :
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire,
- Prononcé la résolution de la vente en viager,
- Ordonné la publication de la décision à la publicité foncière,
- Condamné l’acquéreur au paiement des arriérés échus,
- Jugé que le vendeur conservait définitivement le bouquet et toutes les rentes déjà perçues.
La cliente du cabinet Gisèle Cohen est ainsi :
- Redevenue pleinement propriétaire de son bien immobilier,
- Tout en conservant l’intégralité des sommes versées avant la procédure.
Une issue à la fois juridiquement solide et économiquement déterminante.
Enseignements pratiques
Cette décision rappelle que :
- Le viager n’est pas un contrat standard,
- La clause résolutoire est un outil de protection redoutablement efficace,
- La défense du crédirentier suppose une parfaite maîtrise du contentieux immobilier,
- L’accompagnement par un cabinet expérimenté est décisif, tant en amont qu’en cas de litige.