La nouvelle cartographie du retrait-gonflement des argiles, validée par arrêté le 9 janvier 2026, élargit significativement les zones classées à risque pour les maisons. Sous l’effet de la sécheresse, une majorité du parc pavillonnaire français est désormais située en aléa moyen ou fort, avec des conséquences directes pour les propriétaires.
Sécheresse : plus d’une maison sur deux désormais exposée aux fissures
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Published on 11 février 2026 11h52
12 MILLIONSNombre de maisons individuelles situées en zone d’aléa moyen ou fort.
L’arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel, met à jour la carte nationale d’exposition au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) afin d’intégrer la forte sinistralité observée ces dernières années. Cette nouvelle version, applicable à compter du 1er juillet 2026, remplace celle de 2020 et redéfinit le zonage réglementaire utilisé pour les ventes de terrains constructibles et les contrats de construction de maisons individuelles. Si le texte juridique valide la cartographie, les chiffres consolidés de cette mise à jour ont été communiqués par le ministère de la Transition écologique à l’occasion de sa publication.
Maison et retrait-gonflement des argiles : un zonage désormais majoritaire
La cartographie officielle classe le territoire métropolitain (hors Paris) en quatre niveaux d’aléa : nul, faible, moyen et fort, selon la sensibilité des sols aux variations d’humidité. Ce zonage constitue désormais la référence réglementaire pour les ventes de terrains constructibles et les contrats de construction de maisons individuelles.
Selon les chiffres communiqués par le ministère de la Transition écologique lors de la publication de l’arrêté du 9 janvier 2026, 55% du territoire métropolitain serait désormais classé en aléa moyen ou fort, contre 48% lors de la précédente version de la carte. Plus de 12 millions de maisons individuelles seraient situées dans ces zones, soit environ 60% du parc pavillonnaire français.
Certaines régions apparaissent particulièrement exposées. Franceinfo souligne que « Plusieurs régions sont particulièrement touchées : le Centre-Val de Loire, la Bourgogne-Franche-Comté, Auvergne-Rhône-Alpes et le Grand Est. » À l’échelle nationale, le média résume la situation en indiquant que « Plus d’une maison sur deux se trouve dans une zone à risque selon la nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles. »
Un risque amplifié par la sécheresse extrême
Le retrait-gonflement des argiles n’est pas un phénomène nouveau. Il est toutefois directement aggravé par l’intensification des épisodes de sécheresse. Franceinfo rappelle que « En période de sécheresse, les sols argileux sur lesquels sont bâties les habitations se rétractent, et avec le retour de la pluie, ils gonflent. C’est ce phénomène de retrait-gonflement des argiles qui est à l’origine des fissures, des murs déformés et dans les cas les plus graves des logements inhabitables. »
Les années 2003 et 2022 ont marqué des pics de sinistralité, avec des milliers de communes reconnues en état de catastrophe naturelle. France Inter souligne que « plus de la moitié des maisons françaises [sont] classées à risque de fissures à cause des épisodes de sécheresse extrême ». L’évolution climatique agit comme un multiplicateur de risque : des périodes de sécheresse plus longues provoquent des retraits plus importants des sols, rendant les mouvements ultérieurs plus marqués.
Les premières manifestations sont visibles : fissures en façade, lézardes intérieures, portes et fenêtres qui se déforment. Dans les cas les plus graves, les désordres peuvent compromettre l’habitabilité du logement.
Des conséquences économiques et réglementaires directes
La mise à jour de la cartographie n’est pas seulement technique. Elle a des effets concrets sur les transactions immobilières et la construction. Depuis le 1er janvier 2020, la loi impose une étude géotechnique préalable pour la vente de terrains constructibles situés en zone d’aléa moyen ou fort. Avec l’élargissement du zonage validé par l’arrêté du 9 janvier 2026, davantage de communes et de parcelles entreront dans ce périmètre à compter du 1er juillet 2026.
Pour les propriétaires, l’enjeu est double. D’une part, la reconnaissance en catastrophe naturelle conditionne l’indemnisation des dommages liés à la sécheresse. D’autre part, la multiplication des sinistres pèse sur les coûts assurantiels. La sécheresse figure désormais parmi les principaux postes d’indemnisation du régime CatNat.
Le classement en aléa moyen ou fort ne signifie pas qu’un sinistre est certain. Il indique en revanche que la probabilité de désordres structurels est significative en cas d’épisode climatique extrême. Dans un contexte de réchauffement durable, cette probabilité devient un paramètre structurel du marché immobilier français.
Ce que change réellement la version 2026
La carte mise à jour par arrêté intègre la forte sinistralité récente afin d’ajuster le périmètre des zones exposées. Elle couvre la France métropolitaine hors Paris et constitue la référence réglementaire applicable aux promesses de vente et aux actes authentiques de vente de terrains non bâtis constructibles ainsi qu’aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026.
L’élargissement du zonage traduit une reconnaissance officielle de l’intensification du risque. Pour les acteurs de l’immobilier, de l’assurance et de la construction, il s’agit d’un signal clair : le retrait-gonflement des argiles n’est plus un aléa marginal, mais un risque systémique affectant une majorité de maisons individuelles.