Le projet de budget pour 2027 prévoit de limiter la déductibilité des amortissements en LMNP à 2,5 % et 7 000 euros par an, contre 4 à 5 % actuellement. Une mesure qui intervient quinze jours après que le ministre du Logement ait appelé les particuliers à investir massivement dans le locatif pour sortir de la crise. PAP dénonce une contradiction qui risque d’éloigner encore davantage les petits bailleurs.
Budget 2027 : Bercy veut plafonner l’amortissement en location meublée
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Published on 5 octobre 2026 15h00
35%Le taux d'endettement maximal pour un crédit immobilier est de 35%.
Appeler à investir puis réduire la rentabilité
Le 16 septembre dernier, Vincent Jeanbrun qualifiait la crise du logement de « pire que connaît notre pays depuis la Seconde Guerre mondiale ». Devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, le ministre plaidait pour un retour massif des petits bailleurs privés vers l'investissement locatif. « Nous avons besoin de toutes celles et ceux qui sont prêts à investir dans le logement », martelait-il, en insistant sur la nécessité de rendre ce type de placement suffisamment attractif face aux produits financiers.
Quinze jours plus tard, le projet de loi de finances pour 2027 prend le chemin inverse. Le texte prévoit de plafonner la déductibilité des amortissements en location meublée non professionnelle (LMNP) à 2,5 % du prix d'acquisition et 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Jusqu'à présent, les propriétaires pouvaient généralement amortir leur bien à hauteur de 4 à 5 % par an, ce qui permettait de réduire significativement l'assiette imposable des revenus locatifs.
Pour Corinne Jolly, PDG de PAP, la contradiction saute aux yeux. « On ne peut pas expliquer aux Français le 16 septembre que la crise du logement est la pire depuis la Seconde Guerre mondiale, qu'il faut absolument convaincre les particuliers d'investir dans le logement, et quinze jours plus tard réduire l'intérêt de l'un des principaux régimes d'investissement locatif », souligne-t-elle dans un communiqué.
Une équation déjà dégradée par la hausse des taux
Reprenons les faits. L'investissement locatif n'a jamais été un placement de tout repos. Il suppose un capital important, souvent un endettement sur vingt ou vingt-cinq ans, des travaux réguliers, des charges de copropriété, une fiscalité locale en constante augmentation, le risque d'impayés, de vacance locative, et du temps consacré à la gestion du bien. Autant de contraintes qui doivent être compensées par une rentabilité nette suffisante pour justifier l'effort et le risque.
Or cette rentabilité s'est déjà mécaniquement dégradée depuis 2022. La hausse des taux d'intérêt a fait grimper le coût du crédit immobilier bien au-delà des niveaux de 2021, sans que la baisse des prix de l'immobilier ne compense réellement cette augmentation pour les investisseurs. Résultat : l'équation économique s'est détériorée. Les charges ont augmenté, les taxes foncières aussi, et la rentabilité brute s'est érodée.
Dans ce contexte, réduire encore la rentabilité nette en limitant la déductibilité des amortissements revient à rendre l'investissement locatif moins compétitif face à l'assurance-vie, aux placements obligataires ou aux produits d'épargne réglementée. C'est précisément l'inverse de ce que le ministre du Logement appelait de ses vœux deux semaines plus tôt.
Rééquilibrer, oui, mais pas niveler par le bas
Il faut reconnaître une réalité : la fiscalité du meublé est aujourd'hui plus avantageuse que celle de la location nue. Cette différence a poussé de nombreux propriétaires à basculer vers le meublé, parfois sans que les besoins réels des locataires ne le justifient. Dans certaines zones tendues, la multiplication des meublés touristiques ou de courte durée a même contribué à assécher l'offre de logements disponibles pour les résidents permanents.
Vouloir rééquilibrer les deux régimes est donc légitime. Mais rééquilibrer ne doit pas signifier niveler par le bas. Tout changement de fiscalité doit préserver une rentabilité suffisante pour que l'investissement locatif reste compétitif. À défaut, il est parfaitement rationnel que les particuliers choisissent d'investir leur épargne ailleurs, dans des placements moins contraignants et fiscalement plus stables.
La bonne question est donc très concrète. Après le coût du crédit, les charges, la fiscalité, les travaux, le risque d'impayé et de vacance, quelle rentabilité restera-t-il réellement au propriétaire ? C'est cette équation qu'il faut préserver si l'on veut réellement faire revenir les petits bailleurs sur le marché, comme le souhaite le Gouvernement.
La stabilité fiscale, condition de la confiance
On peut rapprocher les régimes fiscaux de la location nue et de la location meublée. Mais ce rapprochement doit aboutir à un cadre stable, lisible et suffisamment rentable pour donner envie aux particuliers d'investir. Or, à force de modifier les règles tous les deux ou trois ans, l'État entretient précisément la défiance qu'il dit vouloir combattre.
Les investisseurs immobiliers ne sont pas des spéculateurs de court terme. Ils s'engagent sur vingt ou trente ans. Ils ont besoin de visibilité, de prévisibilité, et d'un cadre fiscal qui ne change pas au gré des arbitrages budgétaires. Chaque réforme fiscale qui réduit la rentabilité sans contrepartie claire envoie un signal négatif : celui que l'immobilier locatif n'est plus un placement fiable.
La priorité devrait donc être de rendre l'investissement locatif à nouveau désirable, pas de réduire encore sa rentabilité au moment même où l'on demande aux particuliers de revenir investir dans le logement. Reste que le Gouvernement semble une fois de plus préférer les recettes fiscales immédiates à la cohérence de long terme. Un choix qui risque de se payer cher, dans un marché locatif déjà sous tension.