Après plusieurs années marquées par de fortes turbulences, le marché immobilier ancien montre des signes de reprise. Une nouvelle encourageante qui ne doit pourtant pas masquer l’essentiel : les Français n’ont jamais eu autant de difficultés à se loger. Car, derrière le marché immobilier se joue aujourd’hui une autre bataille, bien plus structurelle : celle de l’offre de logements.
Immobilier : les signes de reprise se confirment, mais la crise du logement demeure
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Published on 27 octobre 2026 15h11
Après un premier semestre 2026 marqué par l'attentisme, les acquéreurs sont de retour. En septembre, la demande progresse de 1 % sur un an au niveau national1.
Dans le même temps, l'offre de biens à vendre augmente de 9 % et les prix poursuivent leur ajustement, avec un recul de 1,5 % sur un an1. Ces évolutions témoignent d'un rééquilibrage progressif, sans traduire encore un retour à la normale. Les transactions dans l'ancien restent en retrait de 1,8 % par rapport à septembre 2025 et les délais de vente atteignent désormais 101 jours en moyenne1. Surtout, derrière ces chiffres, la question de l'offre de logements demeure entière.
Des ménages qui calculent davantage
Ce que nous observons aujourd'hui dans nos agences est assez révélateur. Les Français ont des projets. Ils reviennent sur le marché, mais pas comme avant. Ils calculent davantage : le prix du bien, le coût du crédit, mais aussi les travaux, les charges, la performance énergétique, la fiscalité locale ou encore le coût des déplacements.
La différence entre maisons et appartements l'illustre bien : en septembre, la demande dans l'ancien pour les appartements progresse de 2,5 % sur un an quand celle pour les maisons recule encore de 4 %1. Et ils négocient : 9 acquisitions sur 10 donnent aujourd'hui lieu à une discussion1. En juillet, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations atteignait encore 3,30 %2. Pour les ménages les plus contraints financièrement, devenir propriétaire reste un parcours difficile. Or, quand l'accès à la propriété se grippe, la tension tend naturellement à se reporter sur le parc locatif.
Une offre encore trop faible : le vrai signal d'alarme
C'est ici qu'il faut, à mon sens, regarder au-delà du seul marché de la transaction. Car si l'ancien retrouve progressivement un certain équilibre, la France manque toujours de logements disponibles dans les territoires en tension. Et ce constat n'émane plus seulement des professionnels de l'immobilier. La crise du logement est désormais largement reconnue comme un problème structurel, tant par les pouvoirs publics que par les acteurs du secteur.
Un chiffre résume assez brutalement la situation : l'offre locative a chuté de 15 % en 5 ans en France, selon le ministère chargé du Logement3. Les étudiants, apprentis et jeunes actifs sont les premiers touchés.
La situation est également alimentée par le ralentissement de la production de logements. Entre août 2025 et juillet 2026, 370 673 logements ont été autorisés à la construction, soit encore 9,5 % de moins que la moyenne des 5 années précédentes4. Et la tension n'est plus cantonnée aux publics traditionnellement les plus fragiles.
Voilà pourquoi il serait dangereux de confondre les signaux de redressement dans l'immobilier ancien et la résolution de la crise du logement.
Sans offre locative, pas d'équilibre durable
Tous les Français ne peuvent pas devenir propriétaires. Tous ne le souhaitent pas non plus. Ils doivent donc pouvoir trouver en face d'eux suffisamment de logements à louer. Or, l'essentiel de cette offre repose sur le parc privé et sur les propriétaires bailleurs particuliers.
Sans ignorer les enjeux du parc social, les bailleurs privés font face à des contraintes considérablement renforcées. Fiscalité, rénovation énergétique, obligations réglementaires : les exigences se sont accumulées au fil des années. Mais nous devons aussi regarder l'effet cumulé de ces décisions.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Les F suivront en 2028, puis les E en 2034. La rénovation de ces logements est indispensable. Encore faut-il donner aux propriétaires la capacité et la visibilité nécessaires pour engager les travaux plutôt que de vendre leur bien ou de le retirer du parc locatif privé.
Attendu de longue date, le dispositif Jeanbrun va dans le bon sens. Reste à le rendre pleinement attractif dans l'ancien.
Le défi n'est donc pas de choisir entre rénovation et logement, mais de rendre les deux compatibles. C'est là que nous devons sortir d'une contradiction : nous ne pouvons pas déplorer le manque de logements à louer tout en laissant s'installer l'idée qu'investir pour louer est devenu trop complexe ou trop imprévisible.
Le logement a besoin de stabilité, pas d'un dispositif de plus
La réponse ne consiste évidemment pas à choisir entre propriétaires et locataires, entre rénovation et investissement, entre accession et location. Il s'agit de comprendre que tout communique.
Lorsqu'un ménage devient propriétaire, il libère souvent un bien locatif. À l'inverse, lorsqu'un bailleur vend à un propriétaire occupant, ce logement peut disparaître du parc locatif. Lorsque la construction ralentit ou que l'investissement locatif recule, la pression se porte donc sur la location.
À ce stade, il ne s'agit pas de détailler un programme mais de poser des orientations : produire davantage là où les besoins sont réels, faciliter l'accession, rénover le parc existant. La remise sur le marché des logements vacants est nécessaire. Elle ne dispense pas de construire. Il faut aussi redonner de la visibilité à ceux qui investissent dans le logement : une fiscalité suffisamment stable pour se projeter, des règles lisibles, un calendrier qui laisse réellement le temps de s'adapter.
La crise appelle une politique du logement stable, pensée sur 15 ou 20 ans. Le marché immobilier ancien envoie des signaux plus favorables : tant mieux. Mais notre véritable critère de réussite ne devrait pas être uniquement le nombre de transactions ou l'évolution du prix au mètre carré.
Le logement n'est pas un simple outil de politique économique parmi d'autres. Il conditionne l'emploi, la mobilité, le pouvoir d'achat, mais aussi la vitalité même de notre pays.
Il devrait être beaucoup plus simple : un Français qui cherche un logement peut-il en trouver un qui corresponde à ses besoins et à ses moyens ? Aujourd'hui, pour beaucoup d'entre eux, la réponse reste non. Et, c'est bien cela que nous devons changer.
1 Chiffres issus du billet de tendance Laforêt comparant les chiffres du marché immobilier ancien entre septembre 2025 et septembre 2026
2 Banque de France - crédits aux particuliers - Septembre 2026
3 Ministère de la Transition écologique / Logement, janvier 2026.
4 SDES - ministère de la Transition écologique - données publiées le 28 août 2026.