Dispositif Jeanbrun : 3 mois après, où en est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif ?

Trois mois, c'est court pour tirer un bilan définitif, mais les signaux sont là. Les grands promoteurs nationaux affichent des hausses de réservations d'investisseurs de 20 à 50 % au premier trimestre, après une chute de 83 % des ventes à investisseurs entre 2022 et 2025, le rebond mécanique était attendu. Sur le terrain lyonnais, nous observons un retour des intentions d'achat, notamment chez des profils qui s'étaient mis en retrait depuis la fin du Pinel.

Est-ce que ça correspond aux attentes du gouvernement ? Partiellement. L'objectif de 50 000 logements locatifs privés construits en 2026 reste ambitieux : entre la signature, le financement, la construction et la livraison, les délais sont longs. Les souscriptions remontent, mais les mises en chantier, elles, ne suivent pas encore.

Le dispositif est voté, mais plusieurs points d'application restent en suspens et créent de la friction concrète sur le terrain.

Premier blocage : les plafonds de loyers par zone ne sont pas encore tous publiés ou stabilisés selon les communes. Pour un investisseur qui veut calculer sa rentabilité nette avant d'acheter, c'est un problème réel ; on ne peut pas s'engager sur 9 ans avec des paramètres encore mouvants.

Deuxième point : le traitement fiscal de la plus-value à la revente reste flou. Les amortissements déduits pendant la détention viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable sera élevée à la sortie. La doctrine fiscale précise du BOFiP sur ce point n'est pas encore totalement consolidée.

Troisième frein : les banques. Elles ne se sont pas encore pleinement adaptées à ce nouveau cadre. Certains établissements hésitent encore à intégrer les avantages Jeanbrun dans leur analyse de solvabilité, ce qui complique le montage financier pour les primo-investisseurs.

Résultat : les profils patrimoniaux aguerris passent à l'acte. Les investisseurs moins expérimentés, eux, attendent. Et souvent à juste titre, on ne construit pas une stratégie sur 9 ans avec des règles qui ne sont pas encore toutes écrites.

Le Pinel avait un avantage marketing évident : la réduction d'impôt était immédiate, lisible, chiffrable en deux secondes. "Vous investissez 200 000 €, vous économisez X € d'impôt par an." C'est ce que les gens comprenaient, et ce que les réseaux de distribution vendaient facilement.

L'amortissement, c'est différent. L'avantage est réel, souvent supérieur sur la durée, mais il s'apprécie dans le temps et il faut comprendre la mécanique fiscale pour en saisir la portée. Ce n'est pas un frein rationnel, c'est un frein pédagogique.

Les primo-investisseurs, eux, ont besoin d'être accompagnés différemment. Ce dispositif sélectionne naturellement les investisseurs qui réfléchissent à long terme,  ce n'est pas forcément un défaut.

Pour 200 000 € à Lyon, on peut viser un loyer de 900 € / mois en ancien libre ; alors qu’on aura entre 500 € à 700 € de loyer selon le mode de location Jeanbrun (LLI, social, très social). Dans les 2 cas il y aura une période longue de revenus locatifs ne générant pas d'imposition grâce à l’amortissement ; et à la revente la taxation sera existante avec la réintégration de l’amortissement utilisé dans l’assiette taxable.

D’après les projets que j’observe, en LMNP ancien on dépasse les 5% de rendement brut (loyer / prix achat) qu’on ne dépasse pas les 4 % en Jeanbrun.

Selon moi un bon dispositif fiscal ne fait pas les projets à la place des investisseurs.
On voit donc que beaucoup de paramètres entrent en jeu : le secteur, le type de location, les loyers perçus, la trésorerie, l’économie d’impôt, la durée de détention, le choix des locataires…
C’est la raison pour laquelle un conseil patrimonial en amont est essentiel.

Cela fait déjà plusieurs années qu’il y a une transition du neuf vers l’ancien. Ce serait trop simple de tout mettre sur le compte du Jeanbrun. Ce pivot vers le LMNP dans l'ancien révèle quelque chose de plus profond dans la façon dont les investisseurs pensent aujourd'hui leur patrimoine ; selon moi il y a 3 évolutions de fonds :

Première : la méfiance vis-à-vis du neuf. Après des années de survalorisation promoteur, de retards de livraison et de déconvenues sur la revente, beaucoup d'investisseurs ont décroché du neuf, indépendamment du dispositif fiscal. Ils achètent de l'ancien parce qu'ils voient le bien, touchent les murs, négocient le prix. C'est une réaction de marché, pas une réaction fiscale.

Deuxième : la recherche de cashflow et rendement immédiat. Le contexte de taux à 3,4-3,6 % a durci les équations financières. Les investisseurs arbitrent aujourd'hui en faveur du rendement brut le plus élevé possible pour équilibrer leur mensualité. Le meublé ancien coche cette case mieux que le neuf plafonné.

Troisième : une sophistication croissante des investisseurs. Les profils qui viennent nous voir aujourd'hui sont moins dans la logique "je veux défiscaliser" et davantage dans "je veux construire un patrimoine qui performe". Ce sont deux mindsets très différents. Le premier cherche une carotte fiscale. Le second cherche un actif solide avec une fiscalité optimisée, ce n'est pas pareil.

L'exigence énergétique est légitime. On ne peut pas continuer à louer des passoires thermiques à des locataires qui paient 28 % de leurs revenus en logement et se retrouvent avec des factures de chauffage qui alourdissent encore la note. C'est une réalité sociale que je vois dans notre gestion locative au quotidien. Mais l'exécution est mal calibrée pour l'ancien. Exiger du DPE C sur des immeubles du XIXe siècle en copropriété sans accompagnement financier renforcé ni assouplissement sur les parties communes, c'est soit décourager l'investissement, soit pousser les investisseurs vers le neuf, ce qui n'est pas forcément la meilleure réponse à la crise du logement.

Environ 40 % des logements anciens sont classés D, E, F ou G. Sur Lyon et sa région, les immeubles haussmanniens et les copropriétés d'avant-guerre constituent une part significative du marché, ce sont précisément les biens les plus recherchés par les investisseurs, et les plus difficiles à amener en classe C ou B.

Par exemple pour un 50m2 classé E qui nécessite de l’isolation, un changement de système de chauffage ; on peut vite atteindre 30 à 40 000 € de travaux pour atteindre un DPE C.

Je vais vous répondre en deux temps. D'abord sur le Jeanbrun. Ensuite sur quelque chose de plus profond que personne ne dit vraiment.

Sur le Jeanbrun d'abord.
Ni succès retentissant, ni échec programmé. Un demi-succès probable. Les signaux de reprise sont là, certains promoteurs affichent des hausses de réservations d'investisseurs de + 20 % au premier trimestre 2026. Mais l'objectif gouvernemental de 50 000 logements locatifs privés construits en 2026 me semble hors d'atteinte. Entre la signature d'un investissement et la livraison d'un logement neuf, il faut compter 24 à 36 mois. Les souscriptions de février ne produiront pas de logements avant 2028.

Sur le fond maintenant, et c'est là où je veux être direct.
Depuis des décennies, l'État construit des dispositifs fiscaux pour que le bailleur privé joue le rôle du bailleur social. Pinel, Duflot, Scellier, Robien, Borloo, De Robien : la liste est longue. À chaque fois, même architecture : des plafonds de loyers, des plafonds de ressources, un engagement de durée, une carotte fiscale pour faire avaler la contrainte.
C'est un aveu d'impuissance déguisé en politique publique.
L'État délègue au marché privé ce qu'il n'arrive plus à financer lui-même. Et il le fait en transférant le risque sur l'investisseur particulier, qui s'engage sur 9 ans, bloque son capital, subit les contraintes de gestion, tout en conservant la main sur les règles du jeu qu'il peut modifier à tout moment.

Le Pinel en est l'illustration parfaite. Des centaines de milliers d'investisseurs ont construit leur stratégie patrimoniale sur ce dispositif. Il a été supprimé sans transition réelle, laissant un marché sinistré pendant deux ans.
Ce que ça révèle structurellement : Le problème du logement en France n'est pas fiscal. Il est foncier, réglementaire et politique. Les délais de permis de construire atteignent 18 à 24 mois en moyenne. Le coût de construction a augmenté de 30 % en cinq ans. Les recours contentieux paralysent des projets pendant des années. Aucun dispositif fiscal ne règle ces problèmes-là.
Tant que construire en France sera aussi long, aussi coûteux et aussi incertain, les dispositifs d'incitation fiscale seront des emplâtres sur une jambe de bois. Ils déplacent la demande, ils ne créent pas l'offre.

Ma conviction de praticien après presque dix ans sur ce marché :
Le Jeanbrun est meilleur que le Pinel techniquement. L'amortissement est plus rationnel que la réduction forfaitaire. Mais il repose sur le même postulat implicite : que l'investisseur privé peut et doit pallier les défaillances de la politique du logement public.
Ce n'est pas son rôle. Et tant que l'État n'aura pas résolu les vrais blocages (foncier, construction, délais administratifs) aucun dispositif fiscal ne produira le choc d'offre annoncé.
Le Jeanbrun permettra à des investisseurs avertis, bien accompagnés, de construire un patrimoine performant. C'est déjà bien. Mais le présenter comme la solution à la crise du logement, c'est une promesse que les chiffres ne tiendront pas.  Et les aguerris continueront d’investir en LMNP dans l’ancien avec davantage de rentabilité, de capitalisation, une meilleure trésorerie et de valorisation de l’actif plus évidente.

Sur la simplification d’abord : le Jeanbrun souffre d'un défaut de lisibilité immédiate. L'amortissement est un mécanisme que les investisseurs non initiés ne comprennent pas intuitivement, contrairement à une réduction d'impôt directe. Il faudrait créer un simulateur officiel, opposable fiscalement, que tout contribuable peut remplir en dix minutes et dont le résultat fait foi auprès de l'administration. Aujourd'hui chaque cabinet produit sa propre simulation avec ses propres hypothèses. C'est une source de méfiance et de contentieux futurs.

Sur l’architecture fiscale, pour que le dispositif soit plus incitatif nous pourrions :

1) neutraliser la fiscalité de sortie (ne pas réintégrer l’amortissement) ;

3) faciliter les conditions de sortie anticipée sans restitution de l’avantage fiscal : mettre une portabilité / quelque chose pour augmenter la liquidité.

Premièrement, je vois une polarisation des marchés dans les grandes villes : Lyon, Bordeaux, Nantes - les métropoles avec une démographie solide vont capter les flux d’investissement.

Deuxièmement, la montée en puissance de l'ancien rénové. Le neuf reste structurellement trop cher par rapport aux rendements accessibles. L'écart de prix entre neuf et ancien sur Lyon atteint aujourd'hui 30 à 40 % au m². Même avec l'avantage Jeanbrun, l'équation financière dans le neuf reste tendue pour beaucoup de profils. L'ancien bien situé, bien rénové, bien géré continuera à dominer les stratégies d'investissement en 2026-2027 = le LMNP ancien a encore de beaux jours devant lui grâce à sa souplesse et sa rentabilité ; d’autant plus avec la professionnalisation des investisseurs qui s’éduquent financièrement.