Immobilier : le dispositif Jeanbrun peut-il relancer l’investissement locatif ?

Le dispositif Jeanbrun, pensé pour relancer l’investissement locatif

La fin du Pinel a provoqué un recul immédiat de l’investissement locatif. Les données publiées par plusieurs observatoires immobiliers indiquent une chute des réservations dans le neuf et une contraction notable des projets d’achat destinés à la location. Les ménages ont été déstabilisés par la disparition d’un outil fiscal jugé prévisible, malgré ses limites.

L’étude d’origine, issue du texte fourni, souligne ce phénomène : l’absence de relais fiscal a contribué à figer une partie de l’épargne, au détriment d’un marché locatif déjà sous tension. Ce manque d’incitation s’est ajouté à la hausse des coûts de construction et à des taux d’emprunt encore élevés, renforçant la prudence des investisseurs.

Le dispositif Jeanbrun rompt avec la logique de réduction d’impôt du Pinel. Il repose sur un amortissement annuel déductible du revenu global, ce qui change profondément l’impact fiscal pour les ménages fortement imposés. Ce mécanisme, déjà observé dans certains modèles étrangers, vise à sécuriser la rentabilité nette plutôt qu’à proposer un “bonus” ponctuel.

Le montant amortissable dépend du niveau de loyers : plus ces derniers sont contenus, plus l’avantage augmente. Cette orientation marque une volonté politique : attirer de nouveaux investisseurs tout en soutenant un parc locatif plus abordable. L’amortissement peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an, ce qui, selon les simulations d’experts immobiliers, rendrait l’outil plus modulable que son prédécesseur.

Fin du zonage et liberté géographique

Contrairement au Pinel, très dépendant du zonage A/B/C, le dispositif Jeanbrun mise sur la liberté territoriale. Cette ouverture à l’ensemble du territoire constitue une rupture importante : elle permet d’investir dans des villes moyennes ou dans des secteurs non classés, dès lors que le potentiel locatif existe.

Cette absence de zonage n’implique toutefois pas un risque zéro. Les professionnels soulignent que les investisseurs devront s’appuyer sur une analyse locale fine : tension du marché, démographie, niveau de loyers et perspectives économiques. Le dispositif ne remplace pas l’étude préalable, il l’exige davantage.

Autre singularité : l’éligibilité simultanée du neuf et de l’ancien rénové. Dans le neuf, les taux d’amortissement annoncés s’échelonnent selon la typologie de loyers, avec des plafonds compris entre 8.000 euros et 12.000 euros par an. L’objectif est clair : encourager des loyers maîtrisés tout en rendant viable la construction.

Dans l’ancien, l’accès au dispositif suppose que les travaux atteignent au moins 30% du prix d’acquisition. Le plafond d’amortissement y est unique (10.700 euros), mais la combinaison possible avec le déficit foncier — prorogé jusqu’en 2027 — renforce l’attractivité de cette option pour les profils très fiscalisés. Comme toujours dans l’ancien, le bon dimensionnement des travaux conditionnera la réussite du projet...