À partir du 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), pièce maîtresse de l’immobilier français, connaît une révision fondamentale de son mode de calcul, avec des effets immédiats sur l’évaluation des logements, leur valeur, leur accessibilité locative et la gestion des « passoires thermiques ». Cette réforme, technique mais lourde de conséquences, redessine les contours du marché immobilier, avec des gagnants — notamment les logements chauffés à l’électricité — et des interrogations sur l’efficacité réelle de la transition énergétique.
Immobilier : comment la réforme du DPE 2026 revalorise certains logements
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Published on 10 janvier 2026 14h06
1,9Le coefficient de conversion de l'électricité pour le DPE est passé de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026.
Le DPE, outil qui classe les logements de A (très performants) à G (très énergivores), est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en France. Il influence directement le prix du logement, son attractivité locative et les obligations de rénovation énergétique. Au 1er janvier 2026, une réforme modifie la manière dont il est calculé, notamment pour les logements chauffés à l’électricité, avec des effets potentiels sur la « valeur des biens, les stratégies patrimoniales et la lutte contre les passoires thermiques » (classification F et G).
Le nouveau mode de calcul du DPE à compter du 1ᵉʳ janvier 2026
Depuis sa refonte majeure en 2021, le DPE repose sur la méthode dite “3CL” (consommations conventionnelles), qui traduit les caractéristiques physiques d’un logement en une estimation de sa performance énergétique. Cette méthode utilise notamment un coefficient de conversion de l’électricité pour transformer l’énergie finale consommée en énergie primaire, base de la notation énergétique. Depuis le 1er janvier 2026, la réforme instaure un nouveau coefficient : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, ajustement destiné à mieux refléter le caractère décarboné du mix électrique français, très dépendant du nucléaire et des renouvelables.
Ce changement paraît technique, mais il est structurant : en réduisant la pénalité appliquée à l’électricité dans le calcul, des centaines de milliers de logements chauffés électriquement verront leur notation s’améliorer sans qu’aucune rénovation n’ait été réalisée. Ce nouveau mode de calcul s’applique automatiquement à tous les DPE établis à partir du 1er janvier 2026, et les diagnostics réalisés avant cette date peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite de diagnostiqueur, via les outils de l’Ademe.
Des conséquences immédiates sur les passoires thermiques
L’un des objectifs proclamés de la réforme est de corriger une injustice méthodologique : les logements chauffés à l’électricité, bien isolés et aux faibles émissions de gaz à effet de serre, étaient jusqu’ici trop souvent pénalisés dans leur classement énergétique, conduisant certains à être classés comme « passoires thermiques » (F ou G) alors que leur performance réelle était meilleure.
Selon les projections officielles, 850 000 logements devraient ainsi sortir du statut de passoire énergétique grâce au nouveau calcul. Une source récente évoque plutôt environ 700 000 logements concernés, selon le ministère du Logement, dans le parc de résidences principales et secondaires classés F ou G. Un chiffre qui sera confirmé dans les mois à venir.
Ce changement a des effets réglementaires immédiats, un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; s’il passe en F après recalcul, il peut à nouveau être loué jusqu’à l’entrée en vigueur des interdictions suivantes. Quant à celui classé F, il demeure soumis à une interdiction de location à partir de 2028, mais en améliorant sa note, il gagne un sursis avant cette échéance légale.
Ces révisions réduisent donc mécaniquement le nombre immédiat de logements frappés par les interdictions de location, apportant un soulagement juridique et opérationnel pour de nombreux propriétaires.
Impact sur la valeur des logements et le marché immobilier
Au-delà des seules classes énergétiques, la réforme du DPE a des effets directs sur les prix des logements. Un mauvais classement énergétique (F ou G) est connu pour décoter les biens immobiliers, notamment à la vente, où certains notaires estiment une baisse de 15 à 25 % du prix pour les logements classés « passoires thermiques ».
La réforme, en améliorant artificiellement la notation de centaines de milliers de logements sans travaux permet à ces biens de regagner de la valeur sur le marché, car ils sont perçus comme moins énergivores qu’auparavant, et renforce leur attractivité locative, en leur évitant les sanctions locatives liées au DPE.
Selon certains acteurs du marché, sans travaux conséquents, un logement qui passe de classe G ou F à D ou E peut voir sa valeur progresser de façon significative, simplement du fait de la révision méthodologique du DPE. Cet effet de valorisation raisonne particulièrement dans les zones tendues, où l’offre locative est limitée et la demande forte, faisant de l’amélioration DPE une variable de négociation à part entière pour acheteurs et bailleurs.
Limites de la réforme et réactions des acteurs
Alors que la réforme est accueillie favorablement par de nombreux professionnels de l’immobilier qui soulignent la correction d’une mauvaise pénalisation des logements chauffés à l’électricité, des voix critiques s’élèvent. Certaines associations environnementales dénoncent en effet une possible dilution de l’incitation à rénover réellement les logements énergivores, car la sortie du statut de passoire sans travaux réduit la pression sur les propriétaires.
Pour les locataires, une meilleure étiquette ne signifie pas nécessairement une réduction immédiate de la facture énergétique, ni une amélioration du confort thermique réel, car le classement résulte d’un changement méthodologique, pas d’une intervention sur la performance physique du bâtiment.
Enfin, les seuils et méthodes de calcul restent sujets à débat parmi les diagnostiqueurs et certaines institutions techniques qui appellent à une professionnalisation accrue du diagnostic immobilier de performance afin de garantir sa fiabilité et sa cohérence.
Passoires thermiques, rénovation et calendrier réglementaire
La réforme du DPE 2026 s’inscrit dans un cadre réglementaire plus large visant à réduire la part des passoires thermiques, définies comme des logements très énergivores : la loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction progressive de location pour les logements classés G dès 2025, F dès 2028 et E dès 2034.