Cinq questions pour comprendre le tournant qui s’annonce.
2025-2026 : la fin des carottes fiscales, le retour du rendement réel
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Published on 23 novembre 2025 9h00
35%Le taux d'endettement maximal pour un crédit immobilier est de 35%.
Pourquoi 2025 marque-t-elle un tournant fiscal pour l’immobilier locatif ?
Parce que c’est une double rupture. D’abord, avec la fin définitive du dispositif Pinel, qui mettait le neuf au cœur de la défiscalisation. Ensuite, la réforme du régime des meublés touristiques, qui réduit drastiquement l’avantage fiscal du court séjour : l’abattement passe désormais à 30% pour les meublés non classés (contre 50% auparavant).
En un an, les deux grands leviers de l’investissement fiscalisé ont disparu ou été restreints. Le marché revient donc à ses fondamentaux : la rentabilité réelle du bien et la qualité de son emplacement.
Que prépare le gouvernement pour 2026 ?
Un nouveau statut du bailleur privé est à l’étude, sur la base du rapport Daubresse-Cosson.
Il introduirait un mécanisme d’amortissement pour les logements loués nus, permettant de déduire chaque année une partie du prix du bien de ses revenus fonciers (une logique inspirée du statut LMNP). Autre piste : relever l’abattement du micro-foncier à 50% (contre 30% aujourd’hui) pour les petits bailleurs.
L’idée est claire : rééquilibrer le jeu fiscal entre location nue et meublée, aujourd’hui trop désaligné. Ces mesures sont discutées dans le cadre du budget 2026, sans garantie d’adoption pour l’instant.
Quels effets concrets pour les investisseurs ?
En 2025, le neuf perd son atout fiscal, mais l’ancien avec travaux devient un terrain plus rentable, notamment grâce aux opportunités de rénovation énergétique et aux prix plus souples.
Le meublé touristique non classé perd en compétitivité, tandis que la location longue durée retrouve de l’intérêt, portée par des loyers en hausse et un cadre potentiellement plus stable.
Enfin, la correction du DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m²) redonne de la valeur aux studios urbains, évitant leur sortie forcée du marché.
Qui sont les gagnants et les perdants de cette bascule ?
Les gagnants, si les réformes vont au bout, seront les bailleurs en location nue : ils pourraient amortir leur bien tout en bénéficiant d’un micro-foncier plus favorable.
Les investisseurs capables de rénover intelligemment l’ancien y trouveront aussi un levier fiscal et patrimonial.
Les perdants, en revanche, sont les propriétaires de meublés touristiques non classés, dont les abattements ont été divisés par plus de deux, et les investisseurs du neuf Pinel, désormais privés de l’avantage qui compensait le surcoût à l’achat.
Faut-il investir maintenant ou attendre 2026 ?
Tout dépend du profil. Ceux qui raisonnent à long terme peuvent acheter dès maintenant, profiter d’un marché assagi et se positionner sur des biens à rénover, tout en anticipant le futur cadre fiscal. Les profils plus prudents préféreront attendre le vote du budget 2026, qui clarifiera l’avenir de l’amortissement et du micro-foncier.
Mais une chose est sûre : la période actuelle consacre un retour à la logique de rendement réel, loin des effets d’aubaine. L’investissement locatif redevient un actif de gestion patrimoniale, plus qu’un produit fiscal.