Immobilier : baisse des prix et forte baisse des ventes en 2023

Une baisse notable des transactions dans le secteur immobilier

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Au 1er trimestre 2023, le volume de transactions de logements anciens en France (hors Mayotte) s'élevait à 1,029 million. Cependant, souligne la note de conjoncture des Notaires de France publiée le 26 juillet 2023, depuis août 2022, une contraction d'environ 5% était observée chaque mois. Cette tendance s'est accentuée au début de 2023, avec une baisse de 12,6% à fin mai 2023. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : l'inflation, la hausse rapide des taux d'intérêt et la fin d'une période particulièrement favorable au marché immobilier.

Le printemps, généralement associé à un pic d'activité dans le secteur immobilier, n'a pas connu cette année son habituel regain. Les notaires soulignent que le marché tourne de plus en plus au ralenti, sans signe de reprise à court terme. Une situation qui ne devrait pas s’inverser à cause de la hausse des taux des crédits immobiliers. Ils pourraient même atteindre les 5% par an dès début 2024.

Des prix en phase de régression un peu partout en France

Les projections basées sur les avant-contrats jusqu'à fin juillet 2023 indiquent une tendance à la baisse des prix des logements anciens en France métropolitaine. Après une hausse progressive des prix jusqu'en septembre 2022, une diminution de 1% sur un an est désormais attendue. Cette baisse est plus prononcée pour les appartements (-1,4% sur un an) que pour les maisons individuelles (-0,7%).

En province, la situation est légèrement différente. Les prix des logements anciens semblent résister, selon les Notaires de France, avec une évolution annuelle de +0,2%. Les appartements anciens voient leurs prix augmenter de 1,2%, tandis que ceux des maisons restent quasiment stables (-0,2%). Néanmoins, de nombreuses villes, comme Rouen et Nantes, qui affichaient des prix stables à fin mars 2023, devraient connaître une baisse d'environ 4% à fin juillet 2023.

L'Île-de-France et Paris : des marchés en mutation

L'Île-de-France connaît une dégradation marquée de son activité immobilière. La baisse de la demande entraîne des ajustements sur les prix. À l'horizon de juillet 2023, les baisses annuelles de prix devraient se généraliser à l'ensemble de la région. À Paris, le prix au m² était de 10.310 euros au 1er trimestre 2023. Une baisse de 5% sur un an est prévue pour juillet 2023, ramenant le prix à 10.090 euros le mètre carré.

La tendance baissière pourrait conduire à des prix inférieurs à 10.000 euros le m² au cours du 3e trimestre 2023. Cette baisse des prix, bien que significative, reste modérée par rapport aux baisses observées lors de la crise des subprimes en 2009, où elles avaient atteint près de 10%. Mais elle fera franchir à la baisse un seuil symbolique pour l’immobilier francilien.

Moins d’un million de transactions attendues dans l’immobilier en 2023

Face à cette situation, les notaires anticipent un total d'environ 950.000 transactions pour 2023, soit une baisse d'environ 14% par rapport à 2022. Cela ramènerait le marché à son niveau de 2018. Cette décélération est d'autant plus marquée que le marché du neuf est également en déclin, en raison de l'absence de mesures incitatives pour l'investissement locatif et de la hausse des coûts de production pour les promoteurs.

Malgré ce contexte, la Banque de France reste optimiste quant à l'évolution de l'inflation. Après un pic au deuxième trimestre, l'inflation devrait progressivement refluer pour se stabiliser autour de 2% d'ici 2025, à condition qu'il n'y ait pas de nouveaux chocs sur les matières premières importées. De quoi potentiellement relancer les projets des ménages.

Tableau récapitulatif des changements du marché immobilier selon les Notaires de france pour 2023