Immobilier : un tiers des syndics sont hors-la-loi

Le 3 novembre 2025, l’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) a dévoilé une vaste étude sur la conformité des contrats de syndic de copropriété. En analysant près de 200 documents, l’organisme révèle un taux d’irrégularité inquiétant, confirmant les alertes récurrentes dans le secteur de l’immobilier. Pourquoi le contrat type, pourtant imposé par décret, reste-t-il si peu respecté ? Et quelles conséquences pour les propriétaires ?

Un syndic sur trois dans l’illégalité selon la CLCV

L’étude de la CLCV, menée à partir de 195 contrats reçus de copropriétaires entre janvier et septembre 2025, dresse un constat implacable. Seuls 29 % des contrats analysés respectent intégralement le modèle type fixé par la loi. Autrement dit, 71 % présentent au moins une irrégularité, et 35 % contiennent des manquements jugés « graves ».

La CLCV dénonce notamment des pratiques récurrentes d’abus contractuels, comme la suppression de clauses obligatoires, la modification de libellés légaux ou encore la dissimulation de certains coûts. Selon l’association, « le modèle type censé simplifier et sécuriser les relations entre syndic et copropriétaires est trop souvent réécrit, voire contourné »

Ces irrégularités ne sont pas anodines. En droit, le contrat de syndic relève d’un mandat civil : le syndic administre les biens au nom du syndicat des copropriétaires, dans un cadre strict défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, renforcé par les textes récents de 2025 sur le syndic d’intérêt collectif. La non-conformité des contrats compromet donc la légalité du mandat et l’équilibre des droits entre parties.

Contrats de syndic : des clauses abusives et des coûts cachés qui pèsent sur les propriétaires

Les anomalies relevées par la CLCV touchent tous les aspects du contrat. Dans plus de 30 % des cas, les honoraires du syndic sont indiqués uniquement hors taxes, empêchant toute comparaison claire entre prestataires, relaye K6FM. D’autres contrats introduisent des vacations horaires différenciées, facturant différemment selon le moment de la journée ou le type d’intervenant – une pratique jugée illégale dans 17 % des documents.

Plus grave encore : certaines prestations, pourtant incluses dans la rémunération forfaitaire du syndic, sont refacturées en supplément. L’association cite notamment des frais administratifs pour relance ou mise en demeure, parfois facturés entre 40 € et 90 €, selon Infos-Dijon.

Pour MoneyVox, « le contrat type n’a pas révolutionné les pratiques ». Le média relève que « certains syndics ont simplement déplacé les irrégularités d’une rubrique à l’autre, rendant la lecture du contrat plus opaque ». Résultat : les copropriétaires, déjà confrontés à une hausse moyenne de 7 % des charges en 2024, se retrouvent exposés à des frais supplémentaires injustifiés.

Un cadre juridique renforcé mais peu appliqué

Depuis plusieurs années, le législateur tente d’encadrer la profession. Le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 relatif à la « qualité de syndic d’intérêt collectif », publié au Journal officiel, visait à redonner de la légitimité à la profession. Il prévoit notamment que les syndics peuvent être constitués sous forme associative ou coopérative, à condition de respecter strictement le contrat type.

Pourtant, selon la CLCV, la Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier, annoncée dès 2014, « n’a toujours pas vu le jour ». Ce vide institutionnel empêche toute sanction réelle, laissant prospérer les irrégularités. Le Figaro Immobilier souligne que la conformité complète atteint 57 % chez les syndics de grands groupes, contre seulement 12 % parmi les cabinets indépendants.

Les juristes interrogés par Llico.fr rappellent que « le contrat de syndic, lorsqu’il déroge au modèle type, peut être frappé de nullité ». Néanmoins, dans les faits, peu de copropriétés contestent ces contrats, faute de moyens ou de connaissance du droit. D’où l’appel de la CLCV à renforcer les contrôles et à instaurer un registre public de conformité pour chaque contrat déposé.

Immobilier : une vigilance accrue nécessaire pour les copropriétaires

Les experts en immobilier et en droit invitent les copropriétaires à redoubler de vigilance. Avant de signer ou de renouveler un contrat de syndic, il convient de vérifier la présence des mentions obligatoires : durée du mandat, modalités de résiliation, montant TTC des honoraires, et liste exhaustive des prestations incluses.

L’association CLCV plaide enfin pour un renforcement de la transparence : publication des barèmes, vérification automatique des clauses lors du dépôt en ligne et contrôle aléatoire par les directions départementales de la protection des populations. Une mesure qui pourrait, à terme, rétablir l’équilibre dans la relation entre syndic et copropriétaires. En attendant une réforme plus ferme, les copropriétaires sont invités à exiger le respect intégral du contrat type et à signaler toute clause suspecte.