2025 marque un tournant pour la fiscalité des plus-values immobilières en France. Entre le renforcement des règles pour les biens loués, la prolongation des exonérations sur certaines transactions et fin d’avantages fiscaux spécifiques à certaines régions, la loi de finances vient redéfinir le paysage immobilier. Que faut-il en retenir ? Qui sera touché ? Quels impacts pour les investisseurs et propriétaires ? Décryptage.
Immobilier : la fiscalité des plus-values se durcit en 2025
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Published on 2 mars 2025 15h00
La loi de finances est entrée en vigueur avec son lot de modifications pour les vendeurs de biens immobiliers. La fiscalité des plus-values immobilières évolue en profondeur, notamment pour les propriétaires bailleurs, avec une refonte du calcul des plus-values des biens loués en meublé et en location nue. Des exonérations sont prolongées, tandis que la Corse voit disparaître un régime fiscal avantageux. Quels changements concrets pour ceux qui vendent un bien immobilier cette année ? Voici tout ce qu'il faut savoir.
Un nouveau calcul des plus-values pour les biens loués
Un alourdissement de la fiscalité des propriétaires-bailleurs
Jusqu'à présent, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien loué était calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, avec la possibilité d'ajouter certaines charges (frais de notaire, travaux, etc.). Désormais, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, la loi impose un nouveau mode de calcul qui réintègre les amortissements dans le prix d'acquisition.
Concrètement, cela signifie que si un propriétaire a subi d'un amortissement fiscal sur son bien (cas des emplacements meublés notamment), la valeur d'achat sera réduite d'autant, rendant mécaniquement la plus-value imposable.
Exemple concret :
| Prix d'achat du bien | Amortissement total | Prix d'achat retenu pour la plus-value | Prix de vente | Plus-value imposable |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 euros | 50 000 euros | 150 000 euros | 300 000 euros | 150 000 euros |
Avec cette réforme, les propriétaires bailleurs verront donc leur imposition fortement augmenter. Une mesure qui vise à freiner l'investissement dans l'emplacement meublé, particulièrement en zones tendues.
Mais certains biens échappent tout de même à cette réforme, notamment les résidences étudiantes, les logements seniors, les établissements médicalisés et les structures de logement social.
L'exonération des plus-values sur les surélévations prolongées
Depuis 2011, la cession d'un droit de surélévation bénéficie d'une exonération fiscale afin d'encourager la densification des villes. La bonne nouvelle pour 2025 ? Cette exonération est prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.
Voici les conditions pour bénéficier de l'exonération :
- Le promoteur doit achever les travaux sous 4 ans après l'acquisition du droit.
- En cas de non-respect, une pénalité de 25 % du prix de cession s'appliquera.
Cette mesure s'inscrit dans une volonté du gouvernement d'intensifier la construction en milieu urbain, où le foncier disponible se raréfie.
Corse : un retour au régime fiscal commun
Jusqu'en 2024, les propriétaires immobiliers en Corse bénéficiaient d'un abattement fiscal de 60 % sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien situé en zone tendue. À compter de 2025, cet avantage disparaît purement et simplement.
Ceci entraînera une forte augmentation de l'imposition pour les vendeurs de biens immobiliers sur l'île et un retour au régime commun des exonérations (exonération totale après 22 ans de détention, abattements progressifs à partir de la 6ᵉ année).
Ce risque de freiner les transactions immobilières en Corse, où le marché était déjà sous tension.
Quels impacts pour les vendeurs et investisseurs ?
Avec ces nouvelles règles, la fiscalité des plus-values immobilières devient plus complexe et coûteuse pour certains propriétaires. Les investisseurs doivent anticiper leurs arbitrages pour limiter leur exposition fiscale.