Dès le 1er janvier 2027, un simple retard de loyer pourra déclencher un mécanisme bien plus rapide et encadré qu’aujourd’hui. Seuil fixé à 450 euros, délai de trois mois, signalement obligatoire à la CAF, rôle renforcé de la commission de prévention des expulsions : la réforme des loyers impayés redessine les rapports entre locataire, propriétaire et aides au logement. Décryptage d’une réforme majeure pour la location immobilière.
Loyers impayés : la CAF va verser les APL au propriétaire
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Published on 24 février 2026 6h55
38 EUROSEn 2025, le prix médian du loyer au m² à Paris est de 38 euros
Tout commence souvent de la même façon. Un mois difficile. Une facture imprévue. Le loyer qui tarde. Jusqu’ici, l’appréciation de l’impayé pouvait varier selon les situations. À compter du 1er janvier 2027, le cadre sera nettement plus balisé.
Loyer impayé : 450 euros ou trois mois, le nouveau point de bascule pour les locataires
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 fixe l’entrée en vigueur du dispositif. « Le présent décret est applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d'impayés [...] signalées à cette date », précise le texte officiel, cité par Légifrance. La date est donc gravée dans le marbre.
Surtout, la définition de l’impayé de dépense de logement est clarifiée. L’article R824-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« un impayé de dépense de logement est constitué [...] 2° Lorsque le montant de l'impayé dépasse 450 euros », selon la version consolidée publiée par Légifrance. Le seuil de 450 euros devient un repère juridique précis.
Mais le montant n’est pas le seul déclencheur. Le même article ajoute qu’un impayé est également constitué « trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur », si le ménage n’a toujours pas réglé sa dépense de logement, et ce quel que soit le montant restant dû. En clair, deux portes d’entrée existent désormais pour se retrouver en situation de loyers impayés : une dette supérieure à 450 euros ou un retard persistant de trois mois.
APL : le versement direct au propriétaire devient la norme en cas d’impayé
Derrière ces chiffres se joue un changement plus profond. Celui du circuit de l’argent.
Jusqu’ici, les APL pouvaient être versées au locataire, qui reversait ensuite le loyer au propriétaire. En cas d’impayé caractérisé, la réforme facilite le versement direct de l’aide au bailleur. L’objectif est limpide : sécuriser le paiement du loyer et éviter l’emballement de la dette.
LégiFiscal explique ainsi qu’en cas de loyers impayés, « les APL du locataire pourront être versées au propriétaire dès 450 euros de loyer impayé, ou dès trois mois d’impayés, quelle que soit la somme due, sous réserve de déclarer la situation à la CAF ».
Dans la pratique, le scénario est simple. Un locataire accumule plus de 450 euros de retard de loyer, ou cesse de payer pendant trois mois. Le propriétaire signale la situation. La CAF peut alors verser directement l’APL au bailleur. Le flux financier change de trajectoire. Le loyer, en partie couvert par l’aide, est ainsi sécurisé. Le locataire, de son côté, se retrouve un peu plus en difficulté.
Que doit faire un propriétaire pour toucher directement les APL ?
La réforme ne se contente pas de déplacer l’argent. Elle encadre strictement la procédure.
Une fois l’impayé constitué, le bailleur n’a pas carte blanche. L’article R824-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « le bailleur percevant l’aide pour son compte doit soumettre la situation à l’organisme payeur dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé », sauf si la dette est intégralement réglée entre-temps, selon Légifrance. En l’absence de signalement, le traitement du dossier peut se compliquer.
Une fois la déclaration effectuée, l’organisme payeur entre en scène. L’article R824-4 prévoit qu’il doit informer la CCAPEX – la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives – « dans un délai de quinze jours suivant le signalement du bailleur ».
La CCAPEX devient ainsi un acteur décisionnaire dans le traitement des impayés APL dès 2027. Des règles transitoires sont également prévues : en principe, les aides suspendues au 1er janvier 2027 seraient rétablies sans effet rétroactif, sauf en cas de plan d’apurement signé avant cette date, de procédure de surendettement ou d’extinction complète de la dette. Autrement dit, les situations en cours ne seront pas effacées d’un trait de plume, mais pourront être examinées au cas par cas.
Immobilier : quels impacts concrets pour le locataire et le propriétaire ?
Sur le terrain, les effets seront tangibles.
Pour le propriétaire, la réforme apporte une forme de filet de sécurité. Le seuil de 450 euros offre un repère clair. Le délai de trois mois évite les flottements. Surtout, la possibilité de percevoir directement l’APL réduit le risque d’accumulation de loyers impayés. Dans un contexte immobilier tendu, marqué par la hausse des charges et la prudence des investisseurs, ce signal compte.
Pour le locataire, la situation est plus ambivalente. D’un côté, l’intervention plus rapide de la CAF et de la CCAPEX peut favoriser un accompagnement précoce, un plan d’apurement, voire une médiation avant que la dette ne devienne insurmontable. De l’autre, la perte du versement direct des APL modifie la gestion du budget. L’aide ne transite plus par le compte du ménage ; elle est fléchée vers le propriétaire.