Le respect de l’encadrement du loyer, censé protéger les ménages contre la flambée des prix de la location, reste largement défaillant en France : une étude récente révèle qu’un logement sur trois dépasse encore les plafonds.
Loyers : un tiers des locataires paye trop cher son logement
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Published on 4 septembre 2025 12h36
91%91 % des logements de 10 m² ou moins dépassent les plafonds
En septembre 2025, la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre) a publié son cinquième baromètre annuel sur l’encadrement du loyer dans les zones tendues. Les résultats confirment une tendance inquiétante : 32 % des annonces de location étudiées dépassent le plafond légal, une hausse significative par rapport aux années précédentes. Un non-respect de la loi qui alourdit le montant du budget logement des ménages, malgré un dispositif instauré pour corriger ces dérives.
Logement : Des loyers toujours hors-plafond dans de nombreuses villes
Le baromètre met en évidence une forte disparité territoriale. Si certaines métropoles améliorent leur conformité, d’autres battent des records de dépassement. À Montpellier, seulement 12 % des annonces dépassent le plafond, confirmant le statut de « bon élève ». À Lyon-Villeurbanne, le taux atteint 24 %, à Bordeaux 25 %. Paris et Lille stagnent à 31 %. Mais la situation se dégrade fortement en banlieue parisienne : Est-Ensemble affiche 38 % d’annonces illégales et Plaine-Commune culmine à 59 %, que la Fondation épingle tout particulièrement. « Mention spécialement inquiétante pour Plaine-Commune, où l’on mesure pour la première fois […] une majorité d’annonces en-dehors des clous ».
Ces dépassements pèsent lourd sur le prix du logement. Le dépassement moyen constaté est de 192 € par mois, soit plus de 2 300 € par an. À Paris, la somme que les locataires déboursent chaque mois en trop grimpe à 237 €, tandis qu’à Plaine-Commune elle atteint 203 €. À Lyon-Villeurbanne, le surplus est de 161 €, contre 122 € à Lille. Ces montants, qui sur l’année sont parfois équivalents à un mois de salaire pour certains locataires, illustrent l’impact direct du non-respect du plafond légal sur le pouvoir d’achat.
Les petits logements et les meublés, premières victimes… et avec eux les ménages modestes
L’étude souligne que les plus petites surfaces sont les plus concernées par le non-respect du plafonnement des loyers. Pas moins de 91 % des logements de 10 m² ou moins dépassent les plafonds, contre 24 % seulement au-delà de 75 m². De même, 39 % des studios affichent un prix de loyer au-dessus des limites, contre 30 % pour les trois-pièces et plus. Or, ces petites surfaces sont majoritairement occupées par des étudiants, des célibataires ou des ménages modestes. Une application stricte de la réglementation profiterait donc en priorité à ces publics fragiles.
La Fondation dénonce également « la palme d’or du culot » pour les propriétaires de passoires énergétiques, car 38 % des annonces concernant des logements classés G dépassent les plafonds, alors que tout complément de loyer y est interdit depuis 2023.
Des contrôles insuffisants et des sanctions trop rares
Les dépassements concernent tous les bailleurs : 39 % des logements qu’ils gèrent directement excèdent les plafonds, contre 29 % lorsque la gestion est confiée à une agence immobilière.
Face à ces dérives, les collectivités tentent de réagir. À Paris, un dispositif de signalement en ligne a recueilli près de 4 000 plaintes au premier semestre 2025. Selon la mairie, les locataires lésés ont récupéré en moyenne 3 300 € chacun après procédure. À Lyon, la Brigade associative inter-locataires (BAIL) a permis le remboursement de 180 000 € en deux ans, soit près de 2 500 € par locataire accompagné. Mais les sanctions restent rares. La Fondation relève qu’il faut en moyenne huit mois pour que l’État prononce une amende contre un bailleur en infraction, ce qui réduit la portée dissuasive du dispositif.
Cette lenteur alimente le doute sur la pérennité de l’encadrement, officiellement limité à novembre 2026 en l’absence d’une nouvelle loi. Pourtant, une étude de l’APUR a démontré que l’encadrement avait permis de limiter la hausse du prix des loyers de 5,2 % entre 2019 et 2024 à Paris, soit une économie moyenne de 82 € par mois. « L’heure est donc désormais au renforcement du contrôle du respect de cette loi utile mais trop longtemps négligée par l’État », insiste la Fondation pour le logement.