Crédit immobilier : le rush des ménages avant le calme plat ?

20 %
Entre 15 et 20% des dossiers de crédit immobilier sont concernés par
le problème des taux d'usure.

La hausse des taux des crédits immobiliers entamée depuis le début de l’année 2022 s’accélère : l’augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait continuer de la pousser. Les ménages ont, semble-t-il, pris les devants et se sont rués sur les taux de crédit encore relativement bas. Avant, peut-être, un ralentissement majeur pour le secteur.

Les banques font le plein de crédits au premier semestre 2022

La tendance est généralisée et les banques en profitent : les acheteurs ont tenté de clore leur dossier de crédit le plus rapidement possible. Résultat : les encours explosent. Crédit Agricole affiche une hausse des crédits de 5,9% au premier semestre, à 372,8 milliards d’euros, 9,5% pour le Crédit Mutuel (248 milliards) ou encore 5,5% pour La Banque postale (65,7 milliards).

Sur les six premiers mois de l’année, chaque mois ce sont plus de 23 milliards d’euros de nouveaux crédits qui ont ainsi été accordés en France, avec un pic à 26,8 milliards en mai 2022 selon les données de la Banque de France. Mais les premiers signes d'un ralentissement du marché se font déjà sentir : en juin 2022, la chute est notable, avec seulement 22,7 milliards d’euros de crédits accordés. Et en juillet 2022, elle s’est poursuivie à 21,6 milliards.

Hausse des taux, taux d’usure : le marché va-t-il ralentir ?

Hyper-dynamique depuis plusieurs années, porté par des taux de crédit immobilier au plus bas tombés, selon les mois, la durée et les profils, à moins de 1%, le marché immobilier pourrait subir de plein fouet la conjoncture qui a complètement changé. Les taux moyens pour juillet 2022, selon le baromètre Crédit Logement CSA, ont atteint 1,68% en moyenne. En janvier 2022, ce même taux moyen était de 1,07%. Emprunter coûte donc de plus en plus cher, contraignant les ménages à réduire leur budget.

Autre paramètre qui vient jouer les trublions dans le marché immobilier : le taux d’usure qui n’est que de 2,60%. De plus en plus de dossiers sont refusés, en particulier chez les ménages modestes et les primo-accédants, car le crédit total le dépasse. Or, les établissements bancaires n’ont pas le droit d’accorder de crédit si le taux d’usure est dépassé.

Là aussi, pour les acheteurs, peu de solutions : baisser le montant de l’emprunt, soit en renonçant au projet initial pour un bien moins cher, soit en augmentant l’apport pour celles et ceux qui le peuvent.

Immobilier : le pouvoir de négocier de retour dans les mains des acheteurs ?

Les banques s’attendent à un ralentissement de la production de crédits immobiliers durant le deuxième semestre 2022, et potentiellement en 2023. De quoi changer le rapport de force entre acheteur et vendeur. Car lorsque le marché est dynamique et les crédits accessibles, c’est l’acheteur qui a la main sur le prix : les offres ne manquent pas, il n’a donc pas forcément besoin d’accepter la négociation.

Mais lorsque le marché est tendu, comme il semble le devenir, c’est l’inverse qui se produit : l’acheteur peut négocier plus facilement, le vendeur risquant de passer à côté de la vente et risquant de ne pas avoir d’autres offres rapidement. Peut-être au point de faire chuter les prix moyens ?


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