En matière de crédit immobilier, les conditions sont exceptionnelles.
Il y a quelques mois, un taux d’intérêt inférieur à 1% relevait de la fiction. C’est aujourd’hui, une réalité. En effet, les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas en France depuis 70 ans. Ainsi au mois de juillet le taux moyen (hors assurance) est tombé à 1,55 % selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, contre 1,62% en juin 2016. Leur niveau a contribué à redynamiser le marché de la transaction dans l’ancien depuis le printemps dernier. Selon l’Observatoire du Crédit Logement : « Sur le marché de l'ancien, le marché de l'accession progresse beaucoup plus lentement en 2016, après un redémarrage rapide en 2015. Avec une remontée des prix, les clientèles présentes sur ce marché sont plutôt celles de la revente, plus aisées ». Les professionnels de l’immobilier retrouvent le sourire dans les grandes métropoles françaises et en particulier sur Paris (cliquez ici pour trouver un courtier immobilier paris) . Sur douze mois glissants, 830.000 ventes dans l’ancien avaient été réalisées fin avril 2016 contre 695.000 en 2012. En France, les taux d’emprunt d’État à 10 ans sont tombés à leur plus bas seuil historique, avoisinant les 0,19% ce 26 juillet 2016. Qui dit marché immobilier actif dit taux d’intérêt attractifs.
Cette faiblesse des taux longs peut apparaitre comme une opportunité pour les nouveaux crédits immobiliers ou la renégociation des crédits en cours. Actuellement, plus d’un tiers des demandes de financement immobilier sont des renégociations de crédit. Les primo-accédants et les propriétaires l’ont bien intégré. La BCE va poursuivre sa politique d’injection de liquidités (quantitative easing) à taux négatifs afin d’éviter une éventuelle fermeture du crédit bancaire (crédit crunch). Le président de la Banque centrale, Mario Draghi a confirmé jeudi 22 juillet 2016 : « La volonté exprimée des Banques centrales de fournir de la liquidité et notre politique monétaire accommodante ont contribué à contenir le stress des marchés ». Les premiers gagnants de cette politique monétaire sont les emprunteurs français qui financent leur résidence principale ou les propriétaires qui refinancent leurs crédits à des conditions exceptionnelles.
La politique monétaire de la BCE
Conséquence de la crise des subprimes, les grandes banques centrales ont mis en place des politiques de taux directeurs très bas, voire négatifs, encore appliqués aujourd’hui. Sous l’impulsion de la Banque Centrale Européenne, les taux de crédit immobilier ont commencé à diminuer fin 2008. Ils sont actuellement trois fois moins élevés que durant les années 2000. Selon l’observatoire du Crédit Logement : « C’est une répercussion de la faiblesse des taux constatés sur les marchés obligataires et qui exprime les conséquences des orientations monétaires des banques centrales et les comportements anxiogènes des investisseurs (l’effet Brexit) ». La politique monétaire de la BCE sur les taux directeurs se répercute sur les taux du marché interbancaire en zone euro (EONIA, EURIBOR), puis sur les taux des crédits immobiliers proposés par les établissements bancaires. Les crédits immobiliers à taux fixes sont calculés à partir du niveau des obligations assimilables au trésor à 10 ans (OAT 10 ans). La situation sur le marché interbancaire s’est encore améliorée depuis fin juin, puisque les taux directeurs et notamment les OAT ont subi une très forte baisse. Depuis le 23 juin 2016, les taux d’emprunt d’état (OAT 10 ans) ont baissé de 0,44% à 0,19%.
Dans le contexte de volatilité des marchés financiers et des incertitudes liées aux conséquences de la sortie britannique de l’Europe, les investisseurs privilégient la dette de l'Allemagne ou celle de la France. Elles sont réputées sûres, ce qui fait augmenter le prix des obligations et donc baisser leur rendement. Le Brexit a eu pour conséquence de faire baisser les taux de crédit immobilier dès le mois de juillet. Le taux de l’OAT 10 ans est passé à 0,14% le 13 juillet 2016. Nous n’avons jamais eu de taux longs proches de zéro. Selon la Banque de France, le taux d’intérêt des crédits immobiliers à long terme et à taux fixes, est en baisse régulière depuis décembre 2015 (2,34% en décembre 2015, 2,10% en avril 2016 et 1,98% en mai 2016). Cette politique monétaire conduit actuellement la BCE à des rachats mensuels de titres d’un montant de 80 milliards d'euros. La Banque européenne doit faire évoluer les paramètres du quantitative easing qui arrivent à échéance en mars 2017. Ainsi, on peut se poser légitimement la question du soutien de la politique de taux négatifs par la BCE après cette période.
Les encours actuels
Le total des encours des crédits immobiliers représentait 877 milliards d’euros contre 155 milliards pour les crédits à la consommation en mai 2016. La moyenne des encours par propriétaire emprunteur français était de 47.096 euros (décembre 2015). Fin 2015, les encours des crédits immobiliers en Europe s’élevaient à 6.200 milliards d’euros. Ce montant représente 88% des crédits souscrits par les particuliers.
La moyenne des encours par ménage propriétaire était de 41.100 euros. Les encours de crédits immobiliers en France ne représentent que 12% du patrimoine non financier des ménages contre une moyenne européenne de 19%. Les propriétaires français apparaissent faiblement endettés par rapport à leurs homologues européens. En effet, le ratio moyen encours/revenu des propriétaires est de 63% contre 81% en Espagne, 126% aux Pays-Bas et 198% au Danemark. Ces encours demeurent plus faibles en France qu’ailleurs puisque nous n’utilisons pas l’hypothèque rechargeable (reverse mortgage) comme en Angleterre ou dans d’autres pays européens.
Les profils recherchés pour obtenir les meilleurs taux
Dans cet environnement de taux négatifs et de digitalisation de l’économie, les banques se livrent une bataille sans fin dans le but de conquérir de nouveaux clients. Pour les séduire, elles doivent être compétitives et réactives grâce à leur offre commerciale. Le crédit immobilier favorise la domiciliation des revenus et constitue une stratégie d'acquisition et de fidélisation d’une clientèle cible. Dans des grandes villes comme Paris, les taux pratiqués par les banques varient d’une région à l’autre et même d’un quartier à l’autre. Au sein d’un même réseau, les taux proposés aux clients sont différents d’une agence à l’autre. Selon l’observatoire du Crédit Logement : « La baisse des taux a soutenu les marchés et a bénéficié à toutes les catégories de prêts, même pour les durées de prêts longues, favorisant le retour des ménages jeunes et modestes sur le marché de l'accession ».
La baisse des taux de crédit immobilier a redonné davantage de pouvoir d'achat aux ménages aisés puisque les plus modestes s'endettent sur des périodes plus longues avec des taux plus élevés. En empruntant parfois sur des durées supérieures à 20 ans, les catégories inférieures ont moins profité de la baisse des taux. En effet, leur correction a été plus importante pour les prêts de courte maturité. Ce constat ne se limite pas aux seuls réseaux bancaires mais s’applique également à ceux en ligne. Actuellement, plus de 99% des crédits immobiliers souscrits en France sont à taux fixes. Durant la vie d’un prêt, le taux ne peut pas baisser en dehors de sa renégociation avec la banque. Les termes des accords s’établissent en fonction de la relation commerciale entre l’établissement bancaire et son client.
La plupart des emprunts à taux variables sont indexés sur l'Euribor 3 mois. La politique monétaire du quantitative easing de la Banque centrale européenne l'a baissé à -0,25% et certains prêts révisables sont ainsi passés en taux négatifs. Tant que la Banque Centrale Européenne appliquera le quantitative easing, le taux des emprunts d’état à 10 ans ainsi que les taux fixes des crédits immobiliers resteront bas. Pour obtenir les meilleures propositions commerciales, la durée du prêt ne doit pas excéder 15 ans. Les banques exigent un minimum de revenus des emprunteurs. Les établissements bancaires continuent de privilégier les emprunteurs « premium ». Ils varient de 50.000 à 100.000 euros par an selon la banque et la zone géographique. L’apport par personne doit être supérieur à 20% (hors frais de notaire). Les taux les plus intéressants sont le plus souvent accordés aux jeunes primo-accédants de moins de 30 ans ayant pour la banque un réel potentiel professionnel.
Pour conclure
Même si les taux devaient encore baisser en France, les emprunteurs ne pourraient pas obtenir des prêts immobiliers à taux zéro. Les banques mettent des butoirs dans les contrats de prêt en dessous duquel le taux ne peut pas descendre. Les bons profils n’ont jamais été aussi heureux de faire jouer la concurrence entre les établissements pour l’obtention d’un nouveau financement ou d’une renégociation de crédit. La hausse ou la baisse d’un taux impacte directement la solvabilité d’un emprunteur. Selon l’observatoire du Crédit Logement : « La baisse des taux a très largement contribué à l’amélioration de la solvabilité de la demande. Depuis décembre 2011 (taux : 3,99%), elle équivaut à une baisse des prix de 22,5% ». Ainsi, en France, lorsque les taux augmentent de 0,10 point de base, 100 000 personnes sont désolvabilisées. À contrario, lorsque les taux baissent de 0,10 point de base, autant d’emprunteurs potentiels sont solvabilisés.
Plus les taux fixes sur 15 ou 20 ans approcheront 1% et plus le marché immobilier sera dynamique. Cette nouvelle correction des taux d’intérêt a augmenté le nombre des transactions immobilières. Si cette tendance se confirme, nous assisterons à une hausse des prix du marché immobilier dans l’ancien en 2016. La réglementation Bâle IV prévue en 2017 avec une mise en place en 2018 devrait conduire les banques françaises à distribuer moins de crédits immobiliers afin de limiter la consommation de fonds propres. Les nouveaux emprunteurs immobiliers seraient de plus en plus orientés à souscrire des prêts à taux variables qu’à taux fixes. Cette orientation permettrait de faire supporter à l’emprunteur et non à la banque le risque d’une remontée de taux. Les crédits immobiliers à taux variables représentent aujourd’hui moins de 1% des crédits octroyés. Ce changement culturel risquerait d’être mal perçu par les futurs emprunteurs.