J’ai 45 ans, et ceux qui sont plus jeunes, ne se souviennent que très rarement de ce que pouvaient être les prix ou le marché immobilier à la fin des années 90.
Et que nous apprenait le marché immobilier des années 90 ?
Que l’immobilier cela pouvait baisser et sacrément.
La raison était assez simple à l’époque. On vous a expliqué que c’était à cause de la spéculation des marchands biens à Paris. C’est un affreux mensonge comme souvent.
La réalité est encore plus simple.
Quand le mur de Berlin s’effondre, il y a la réunification allemande.
Dans le cadre de cette réunification le Chancelier allemand décide qu’un mark de l’est vaudra un mark de l’ouest. A l’époque, l’Allemagne refuse d’imprimer des billets comme le fait la BCE aujourd’hui ce qui fait baisser les taux d’intérêt.
Non, l’Allemagne emprunte sur les marchés l’argent dont elle a besoin. Et l’Allemagne a besoin de beaucoup, beaucoup d’argent. Du coup la demande d’argent augmente, mais pas l’argent disponible. Logiquement le prix de l’argent augmente. Dans les années 90 vous aurez des taux à 12 %sans inflation grâce à la réunification allemande qui sera aussi payée par les Français !!
Quand les taux sont élevés, les prix de l’immobilier s’ajustent à la baisse. En 1998 les taux d’emprunt immobilier sont à plus de 7 % ! Et oui plus de 7 %. A ce moment-là le prix du mètre carré à Paris est de moins de 10 000… 10 000 francs s’entend, soit 1.500 euros d’aujourd’hui. Et oui, c’était une autre époque.
Malgré le fait que c’était une autre époque, les prix de l’immobilier baissent aujourd’hui, malgré des taux au plus bas dans certaines villes grandes ou moyennes de France.
Immobilier : ces grandes villes où les prix dégringolent
POITIERS -12,5 %
NÎMES -8,2 %
TOURCOING -6,5 %
LIMOGES -4,1 %
TOULON -3,1 %
LA SEYNE-SUR-MER -2,5 %
ORLÉANS -2,4 %
REIMS -1,5 %
CHERBOURG -0,6 %
PAU -0,3 %
Vous allez me dire mais pourquoi de telles baisses alors que les taux restent proches de zéro. Que se passe-t-il donc ?
Officiellement “certaines grandes villes, comme Nîmes ou Poitiers, ont vu leurs prix tellement exploser par le passé qu’il y a eu un effet de rééquilibrage”, explique Michel Lechenault, responsable éditorial du groupe Se Loger. En clair : les habitants de ces villes peuvent désormais profiter d’un marché bien plus en phase avec l’économie locale réelle. Un bon point pour les acheteurs ».
Mais allons un tout petit plus loin que cette affirmation, qui n’est pas fausse d’ailleurs de Michel Lechenault.
Lorsque les taux sont bas depuis presque 10 ans, il se passe un phénomène dans un premier temps d’emballement et de spéculation. Tout le monde se précipite sur l’immobilier et achète de l’immobilier.
En fait il y a plusieurs phases.
La première phase de 1998 à 2001 a été une phase de remontée des prix alors que nous avons atteint des points très, très bas historiquement. La demande augmentait également parce que certains babyboomers voulaient préparer leur retraite par exemple.
A partir de 2001, ce n’est pas un redémarrage naturel du marché immobilier mais une phase plus spéculative liée à la baisse très forte des taux après les attentats du 11 septembre 2001 et l’explosion de la bulle Internet de mars 2000. Les prix vont s’emballer jusqu’en 2007-2008. A partir de 2005 les banques centrales vont monter les taux pour tenter de calmer cette spéculation immobilière mondiale. En faisant cela elles vont provoquer la crise des Surprimes de 2008.
Puis les taux vont être mis à nouveau à zéro. Ce sera la troisième phase. Après avoir perdu 8 % en France les prix de l’immobilier repartent inexorablement à la hausse poussés par des taux très bas. Des taux de plus en bas.
Nous sommes en 2019. La crise des subprimes a plus de 10 ans. Cela fait 10 années pleines que le marché immobilier est drogué aux taux zéro ou presque. Alors nous rentrons dans la 4ème phase. Celle où après 10 années d’excès, de spéculation, et d’achat à tout va, le marché immobilier retrouve (sur des niveaux de prix très élevés) des fonctionnements qui sont liés aux facteurs fondamentaux d’offres et de demandes.
Ainsi que ce soit à Limoge ou à Poitiers, si les prix baissent, c’est pour une raison simple. La demande n’est pas très forte, et pas suffisamment forte pour maintenir des niveaux de prix élevés.
Si Paris vole de records en records, c’est uniquement parce que la demande y est soutenue. Elle y est soutenue parce que la Capitale en particulier et l’Ile de France en général fait office dans l’esprit général de « valeur refuge ». Pour les investisseurs, on gagne toujours à Paris.
Et si la région parisienne baissait?
Je ne vais pas ici vous asséner une vérité absolue, loin de là. Je n’aime pas la vie à Paris, je suis donc par nature pas du tout objectif, ce qui peut évidemment biaiser une analyse. Il est possible que nous découvrions par exemple que les très grande mégalopoles comme l’île de France sont en réalité totalement obsolète et qu’il ne peut pas y avoir de transition environnementale (et pas juste énergétique) sans repenser totalement notre occupation du territoire.
Nous parlons doctement de circuits courts, en oubliant totalement que notre organisation ancestrale du territoire était génétiquement conçue sur l’idée même de circuits courts. Hameaux, villages, bourgs, sous-préfectures, Préfecture, grandes villes qui ne dépassaient jamais le millions d’habitants et ou même Paris possédait encore il y a quelques décennies sa « ceinture maraîchère ».
Bref, si la ville était obsolète, alors en investissant à Paris, ce ne serait pas une réserve de valeur, mais une réserve énorme de pertes… Car à plus de 10.000 euros le m² par rapport aux 1.500 euros des années 90 le potentiel de baisse est considérable.
Considérable mais uniquement si la grande ville devient véritablement un modèle obsolète, et là rien n’est moins sûr, mais l’avenir des immenses citées n’est pas une certitude non plus…
Alors que faut-il faire ?
Réfléchir beaucoup, analyser encore, et diversifier vos placements. Pour le reste chacun fait ses choix en fonction de ses convictions.
Ma conviction, c’est que la grande ville est obsolète et qu’après l’exode rural, viendra l’exode urbain, mais c’est une conviction, pas une vérité et encore moins un conseil, tout au plus une piste pour alimenter la réflexion de tous.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !