De plus en plus de Français envisagent de déménager dans une ville moyenne. Une attractivité bienvenue pour ces espaces longtemps délaissés, qui représentent des opportunités d’investissement. À condition de prêter attention aux particularités de ces marchés…
Un quart des actifs prêt à quitter les métropoles
Le confinement et l’essor du télétravail auront peut-être eu des effets durables sur l’immobilier. De nombreux citadins ayant goûté à cette nouvelle forme de travail – et l’ayant adoptée – envisagent de quitter les grandes agglomérations pour changer de cadre de vie. Un quart des actifs des métropoles, soit près de 400 000 habitants, souhaiterait en faire partie. Parmi eux, 50 % s’intéressant même aux villes moyennes [1], une solution face à un marché de l’immobilier saturé, notamment à Paris et dans sa périphérie.
Accessibles, peu chères et connectées, les villes moyennes semblent avoir la cote. Connexion haut débit et proximité avec la capitale représentent des critères importants pour les cadres parisiens. Bonne nouvelle : de nombreuses villes moyennes sont aujourd’hui reliées à Paris par le TGV, disposent d’une connexion rapide et, cerise sur le gâteau, affichent des prix défiant toute concurrence, de 2 255 € le m2 à Angers à 1 896 € à Clermont-Ferrand [2]. Dans des villes comme Limoges, Troyes ou Saint-Brieuc, le prix au m2 médian des appartements anciens ne dépasse pas 1 300 €.
Un dynamisme retrouvé pour les villes moyennes ?
Grandes oubliées de l’aménagement du territoire, les villes moyennes ont longtemps souffert de nombreux handicaps. Centres-villes peu dynamiques, fermeture des services publics, désertion de la classe moyenne au profit des périphéries rurales… Affublées de nombreux maux, les villes moyennes ne sont depuis plusieurs années plus la destination privilégiée des Français qui préfèrent le dynamisme des grandes villes ou le calme de la campagne. Pour autant, ces derniers semblent aujourd’hui retrouver de l’intérêt pour des villes à taille humaine.
Des actions publiques ont permis de revitaliser les villes moyennes ces dernières années. Le programme « Action cœur de ville » lancé en 2018 prévoyait la mobilisation de 5 milliards d’euros sur le quinquennat. 1,5 milliard d’euros a été déjà utilisé afin d’accompagner 222 villes moyennes. Le gouvernement ne semble pas vouloir s’arrêter là puisque la ministre de la Cohésion des territoires a affirmé vouloir en faire la « figure de proue » du plan de relance. Si l’exode urbain vers les villes moyennes n’a pas encore été constaté, 148 villes du programme ont en revanche enregistré une hausse de leur volume de ventes immobilières supérieure à 5 % entre 2018 et 2019 [3].
Étudier le marché local, la clé d’un investissement réussi
Les villes moyennes représentent-elles la nouvelle bonne affaire du marché immobilier ? L’achat dans un objectif résidentiel et l’investissement locatif ne répondent évidemment pas aux mêmes logiques. Côté investisseurs, le dynamisme des centres-villes, plus important que celui des périphéries dont les volumes restent encore supérieurs, est un bon signal. D’autant plus que la réduction d’impôt Denormandie permet d’investir plus facilement dans l’ancien. Les villes moyennes ne semblent pas encore attirer les investisseurs en recherche de plus-value immobilière, une donnée qui pourrait rapidement évoluer.
Les risques dans les villes moyennes ne sont pas les mêmes que dans les métropoles. L’étude précise du marché local est indispensable pour éviter toute erreur. En effet, là où le taux de chômage est plus élevé, où les salaires sont moindres et où l’offre en logements peut être supérieure à la demande, à la différence de Paris, le risque de vacance locative est plus élevé. La plus-value immobilière peut également être moindre. Cependant, le ticket d’entrée est généralement moins élevé et la rentabilité d’un logement est plus rapidement atteinte.
Des spécificités qu’il convient d’étudier afin de saisir les nombreuses opportunités qui se présenteront dans les mois et années à venir dans nos villes moyennes…
[1] Baromètre des territoires 2020, Villes de France en partenariat avec l’ANCT et la Banque des Territoires
[2] Baromètre national des prix de l’immobilier n°128, Octobre 2020, Meilleurs Agents
[3] Baromètre de l’immobilier des villes moyennes, Septembre 2020, Notaires de France et Action cœur de ville