Taxe sur le logement vacant : soyez prudent

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Par Anne Michel Publié le 30 juillet 2015 à 5h00
Immobilier Fiscalite Taxation Logement Vacant

« Faut-il payer une taxe d’habitation pour la résidence secondaire de ses chats ? ». C’est, à court d’arguments, la question qu’une de nos fidèles lectrices a fini par poser au fisc.

Il faut dire que ses démêlés avec l’administration, autour du sort d’une studette caennaise, ne datent pas d’hier. Et leur correspondance est foisonnante…

Sa source d’inspiration : la taxe sur le logement vacant concernant un bien que notre lectrice a acheté sur la rive sud de Caen. Habitant dans un des villages environnants, cette retraitée apprécie d’y passer quelques heures avant d’aller au cinéma ou au théâtre. Pas plus.

« Ce ‘logement’ très étroit et contigu aux greniers de l’immeuble, est resté dans son jus. Je l’ai loué à des étudiants quelques années mais c’est de plus en plus difficile. Les jeunes préfèrent intégrer un logement un peu plus cher, mais neuf ou entièrement rénové »

Une taxe équivalente à 25% des loyers que vous ne percevez pas…

Face à cela, Suzy décide de garder son nid pour un usage personnel.

Elle tire, non sans hésitation, un trait sur les revenus locatifs. Mais elle le fait, n’imaginant pas que ce plaisir allait être taxé comme un luxe ! Et pourtant, c’est ce qui est arrivé. N’occupant pas son logement plus de 90 jours consécutifs par an, et ceci depuis juin 2013, Suzy apprend qu’elle doit régler la taxe sur le logement vacant. Or, cette taxe qui était déjà de 12,5% de la valeur locative du studio (375 euros dans notre cas) la première année, passe à 25% de cette même valeur dès la seconde année, (plus de 700 euros annuel). S’engage alors un long échange de courriers entre elle et le fisc.

« J’ai dû préciser pourquoi ce logement disposant d’un WC sur le pallier, et dans lequel rien n’est conforme aux normes actuelles, ne peut pas être loué. J’ai également dit que des travaux de mises aux normes ne règleraient pas le problème de la location : des immeubles neufs se construisent partout, beaucoup plus attractifs. »

Qu’à cela ne tienne. Le fisc classe le logement dans la catégorie des résidences secondaires, avec la taxation adéquate. Suzy sort alors la grosse artillerie pour démontrer cette fois, que cette studette est non seulement inhabitée, mais aussi inhabitable.

« J’ai fait installer un compteur d’eau individuel et j’ai envoyé les factures d’eau et d’électricité. Face aux hésitations du fonctionnaire, j’ai demandé si un grenier qui n’héberge personne d’autre que parfois mon chat était susceptible d’être taxé ?… ».

Fin de l’échange entre Suzy et le fisc, mais pas des questions.

Comme vous, Suzy a reçu dans sa boîte aux lettres une demande de renseignements du centre des finances publiques sur l’utilisation des locaux. Comme les autres années, elle s’apprête à retourner le document (avant le 30 juillet) accompagné d’une très longue lettre. Vous aussi, restez vigilant.

En matière de taxation sur les logements vacants, l’imagination n’a plus de limite

Toutes les villes ne sont pas soumises à la TLV. Mais il s’avère que le logement de Suzy est situé dans une ville de plus de 50 000 habitants où, par principe, il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’alentours, dans des villes plus petites, une taxe ne puisse pas être appliquée. Loin de là ! On vous l’a déjà dit : la THLV menace tous les propriétaires de résidences secondaires. Ceci dès lors qu’elles ne nécessitent pas plus de 25% du prix d’acquisition en travaux pour être habitables. Cette taxe d’habitation nouvelle génération peut être instituée dans le cas d’une vacance supérieure à deux ans. (cf : www.impots.gouv.fr).

Enfin, cerise sur le gâteau, le gouvernement menace de donner le droit aux préfets de région de préempter les logements vacants ! Voire de les réquisitionner pour y installer des locataires relevant du parc social, ceci contre un loyer modeste. Les villes ne répondant pas à l’obligation des 25% de logements sociaux (telle que Neuilly-sur-Seine) sont clairement dans le viseur.

Soyez précis dans la déclaration sur l’occupation de vos locaux

La menace est certaine. La liberté de disposer de son bien gratuitement est réduite. Occuper ou louer votre logement plus de 90 jours consécutifs vous permet d’esquiver le problème. C’est certainement la moins pire des solutions. En attendant, soyez également très perspicace dans vos réponses à l’administration fiscale concernant l’utilisation de vos locaux. Ceci afin d’éviter de mettre le pied dans un engrenage que vous ne maîtriserez plus.

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Anne Michel a d'abord collaboré à différents médias dont Libération, Impact Médecin, l'Impatient, l'Etudiant et RFI. Intéressée par les sujets du mieux vivre, de la famille, et de la gestion du patrimoine des ménages, elle se spécialise dans la rédaction d'articles pratiques et pragmatiques. Elle passe plus de 10 ans à La Vie Financière, puis à Moneyweek, en tant que rédacteur et chef de rubrique. Elle est diplômée en gestion de patrimoine de l'Université de Clermont-Ferrand. Aujourd'hui, elle délivre ses conseils dans L'Expansion, Le Particulier Immobilier ou encore L'Express. Anne Michel est rédactrice de la lettre J'agis ! La lettre de ceux qui choisissent leur vie.

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