Le gouvernement annonce que 400 000 logements sont sortis du statut de « passoires thermiques » en 2025, grâce à la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette avancée se conjugue à un enjeu économique majeur : millions de travaux, valeur immobilière, et impacts sur le marché locatif et l’efficacité énergétique.
Réforme du DPE : 400 000 passoires thermiques en moins sur le marché en 2025
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Published on 14 novembre 2025 15h33
5,4Au 1ᵉʳ janvier 2025, le nombre de logements classés F ou G (qualifiés comme « passoires thermiques ») est estimé à 5,4 millions sur l’ensemble du parc.
Le nombre de « passoires thermiques », ces logements classés F ou G au DPE et fortement énergivores, recule. En effet, selon les données à jour, le parc concerné s’établit à 5,4 millions de logements au 1ᵉʳ janvier 2025, soit une baisse d’environ 400 000 logements par rapport à l’année précédente. Ce recul s’inscrit dans un contexte de réforme du DPE, qui impose des nouvelles règles de calcul et de classement énergétique.
Un recul marqué des passoires thermiques… mais partiellement comptable
Le constat est net : au 1ᵉʳ janvier 2025, le nombre de logements classés F ou G (qualifiés comme « passoires thermiques ») est estimé à 5,4 millions sur l’ensemble du parc (résidences principales + secondaires + logements vacants), soit 14,4 % du total. Parmi les résidences principales, soit 30,9 millions de logements, la part atteint 12,7 %, soit environ 3,9 millions de logements. En un an, la baisse d’environ 327 000 logements dans ce segment est constatée.
Cependant, cette évolution est loin d’être uniquement le fruit de rénovations : le Service des données et études statistiques (SDES) attribue 38 % de cette baisse au simple changement de méthode de calcul pour les petites surfaces.
Ainsi, sur les 400 000 logements « sortis », environ 160 000 le sont en raison du nouveau mode de calcul.
Enjeux économiques directs
- Pour les propriétaires : sortir d’un classement F ou G allège un risque de sanction (location interdite pour G dès 2025) et peut redonner de la valeur au bien.
- Pour le secteur de la rénovation : moins de « passoires » signifie potentiellement moins de travaux obligatoires à court terme, mais aussi un redéploiement des chantiers.
- Pour le marché locatif : les logements reclassés peuvent rester dans le marché, mais ceux restés en F ou G voient leur valeur locative et de revente fortement fragilisée.
La réforme du DPE : levier ou illusion ?
La réforme du DPE joue un rôle central dans cette dynamique :
- Un premier changement, intervenu en février 2024, a modifié les seuils de calcul pour les petites surfaces (< 40 m²). Selon le SDES, cela a « sorti » quelque 160 000 appartements du statut de passoire seules.
- Un second ajustement, à venir le 1ᵉʳ janvier 2026, modifie le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 dans le DPE, ce qui, selon les estimations, pourrait faire chuter d’environ 700 000 logements supplémentaires le nombre de passoires.
D’un côté, ces évolutions méthodologiques permettent à de nombreux propriétaires de « remonter » dans les classements sans travaux, ce qui modifie le marché : certains biens jadis invendables redeviennent commercialisables. D’un autre côté, les travaux de rénovation nécessaires pour les logements les plus énergivores restent colossaux. Le coût pour l’économie de massifier la rénovation du parc construit reste élevé, et si la baisse comptable cache la lenteur des rénovations effectives, le poids économique de la transition (matériaux, main‑d’œuvre, financements publics) demeure crucial. Enfin, les effets sur la valeur immobilière sont immédiats : un logement resté en F ou G subit une décote pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la zone.
Vers un bouleversement du marché immobilier et des travaux
La baisse annoncée (400 000 logements en moins) et les modalités de la réforme redessinent l’équilibre du marché immobilier et des travaux énergétiques.
- Les logements classés F ou G étant progressivement interdits à la location (classe G dès le 1ᵉʳ janvier 2025) et la classe F à partir de 2028. Cela renforce la pression sur les propriétaires concernés, qui sont souvent âgés ou à revenus modestes.
- Les rénovations obligatoires ou les travaux incitatifs nécessitent un investissement massif. Pour les professionnels du BTP, cela constitue un gisement de croissance — à condition d’avoir des financements et des dispositifs adaptés.
- Les investisseurs immobiliers et bailleurs intègrent désormais dans leurs calculs les effets des reclassifications automatiques mais aussi la menace de la dévalorisation des logements non rénovés.
- Enfin, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, inflation des matériaux et tensions sur la main‑d’œuvre du bâtiment, la réforme du DPE agit comme catalyseur mais aussi comme révélateur des fragilités du parc ancien.