À partir de 2028, la taxe foncière pourrait être recalculée à chaque vente ou transmission immobilière, sur la base du prix réel. Un amendement adopté en commission des finances propose de réviser progressivement les valeurs cadastrales, figées depuis 1970, pour corriger des distorsions fiscales majeures. Cette réforme redistribuera la charge entre propriétaires, avec des hausses attendues dans les zones valorisées.
Taxe foncière : révision des valeurs cadastrales prévue en 2028
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Last modified on 19 octobre 2026 8h11
93,4%Entre 2005 et 2025, la taxe foncière moyenne a augmenté de 93,4%
Dès le 1er janvier 2028, la taxe foncière pourrait être transformée : au lieu de s'appuyer sur des évaluations des années 1970, elle sera recalculée à chaque vente ou transmission immobilière. Un amendement adopté par la commission des finances de l'Assemblée nationale, proposé par Philippe Juvin, rapporteur général Les Républicains, prévoit de réviser progressivement les valeurs locatives cadastrales au moment des transactions. Cette réforme vise à moderniser un système fiscal jugé obsolète, mais elle pourrait également redistribuer la charge fiscale entre propriétaires de manière significative.
Révision cadastrale : une mise à jour à chaque transaction
Le dispositif proposé repose sur une révision progressive, recalculant la valeur locative cadastrale de chaque bien lors d'un changement de propriétaire, basée sur le prix de vente réel. Ce montant servira de référence pour la taxe foncière, remplaçant les évaluations anciennes. Le mécanisme sera automatique, sans intervention du contribuable, une fois l'acte notarié enregistré. Selon Philippe Juvin, cette approche est pragmatique, considérant que la réforme est nécessaire mais souvent repoussée. L'objectif est d'ajuster progressivement les bases fiscales à la réalité du marché immobilier.
La réforme concerne les ventes classiques et les transmissions gratuites, telles que les successions et donations, ce qui accélérera la mise à jour du cadastre. Cette méthode pourrait avoir des impacts fiscaux variables selon les régions. Dans les zones où les prix ont fortement augmenté depuis 1970, comme les métropoles, la taxe pourrait grimper, alors qu'elle pourrait diminuer dans les zones rurales ou en déclin démographique.
Des valeurs cadastrales obsolètes
Les valeurs locatives cadastrales actuelles, bases de la taxe foncière, datent principalement de 1970. Depuis, aucune révision d'envergure n'a été réalisée, malgré d'importantes transformations : expansion urbaine, rénovations, gentrification et hausse des prix. François Ecalle, ancien membre du Haut Conseil des finances publiques, souligne que cette inertie crée des inégalités fiscales, exacerbées par l'écart croissant entre les valeurs cadastrales et le marché actuel.
Entre 2005 et 2025, la taxe foncière moyenne a augmenté de 93,4%, selon l'Union nationale des propriétaires immobiliers, bien plus rapidement que l'inflation, laquelle n'a progressé que de 37%. En 2026, le coût moyen national atteint 635 euros, et 670 euros en Occitanie. À Montpellier, les propriétaires paient 1.137 euros en moyenne par an. La réforme de 2028 pourrait redistribuer cette charge plus équitablement, mais avec une volatilité accrue pour les nouveaux acquéreurs.
Avec cette hausse de la taxe foncière, le rythme des transactions pourrait bien ralentir
Les primo-accédants et les acheteurs dans les zones à forte demande seront les plus touchés. Par exemple, l'achat d'un bien à Toulouse ou Nîmes en 2029 entraînera une taxe foncière basée sur le prix réel, souvent bien plus élevé que les valeurs actuelles. Les propriétaires de longue date, qui n'ont pas changé de résidence depuis longtemps, conserveront leurs anciennes bases jusqu'à leur prochaine transaction. Les retraités modestes bénéficieront d'une revalorisation des seuils d'exonération en 2027, tandis que les bénéficiaires de l'Aspa et de l'ASI resteront exonérés.
La réévaluation fiscale pourrait influencer les comportements d'achat. Certains ménages pourraient précipiter leurs achats avant 2028, créant une tension sur le marché. Les héritiers de biens dans des zones valorisées devront prévoir une hausse de la taxe foncière dans leur budget, potentiellement incitant à des ventes post-succession. Le doublement de la taxe foncière en vingt ans a déjà pesé sur certains patrimoines modestes, et la réforme pourrait accentuer ces pressions si des mesures d'atténuation ne sont pas mises en place.
Calendrier de la réforme en 2028
L'amendement Juvin, approuvé en commission, doit encore être voté en séance plénière à l'Assemblée nationale, puis examiné par le Sénat avant une validation finale dans le cadre du budget 2027. Le gouvernement n'a pas encore pris position officiellement. Laurent Saint-Martin, ancien rapporteur général du budget, avait déjà suggéré une révision de la fiscalité locale en 2021, mais celle-ci avait été reportée. Si le texte est adopté, la révision commencera le 1er janvier 2028, avec un impact progressif en fonction des transactions. Les propriétaires qui ne vendent ni ne transmettent conserveront leurs bases actuelles, créant ainsi un système fiscal à deux vitesses pour plusieurs décennies. La facture 2027 avait déjà augmenté de 100 euros en moyenne, et la réforme pourrait accélérer cette tendance pour les nouveaux acheteurs.