Déclarer ses revenus locatifs aux impôts ? Un acte banal, en apparence. Mais qui cache, en réalité, un labyrinthe de règles, de régimes, de cases à cocher ou surtout à ne pas cocher. En 2025, gare à la complaisance.
Impôts : location meublée ou vide, la case à cocher qui change tout
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Published on 17 mai 2025 15h00
77 700Le micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 77 700 euros.
Le 10 avril 2025 a marqué l’ouverture officielle de la déclaration de revenus pour les particuliers. Parmi eux, les bailleurs doivent porter une attention particulière à un poste scruté de près par l’administration fiscale : les impôts liés aux revenus locatifs. La distinction entre les régimes, les types de logement, les seuils, les abattements : tout cela influe directement sur le montant à payer — ou à rembourser. Et mal s’y prendre peut coûter bien plus qu’un simple rappel.
Impôts : comprendre ce que vous devez déclarer
Tous les revenus locatifs perçus en 2024 doivent être inscrits dans la déclaration 2025, y compris les charges récupérables, les subventions, ou encore les indemnités d’assurance. Ce qui compte ? La date d’encaissement, pas celle de la période de location. Ainsi, un loyer de décembre 2024 perçu en janvier 2025 doit être déclaré en 2025.
L’administration fiscale propose un préremplissage automatique, notamment pour les revenus issus de plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Mais cette aide peut virer au piège. Le site Capital a révélé le cas d’un propriétaire ayant perçu 31 200 euros via Booking.com, tandis que sa déclaration affichait 38 500 euros. « Booking.com a reconnu une divergence dans le nombre de réservations », précise Capital. Résultat ? Le bailleur risque un redressement de 2 500 euros.
Déclaration 2025 : quelle imposition selon le type de bien ?
La première règle est simple : meublé ou vide, cela change tout. Et l’erreur est facile.
Pour un logement loué vide, les revenus sont classés en revenus fonciers. Deux options s’offrent alors à vous :
- Le micro-foncier, pour ceux percevant moins de 15 000 euros de loyers bruts par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, sans justification ni déduction possible. Il suffit de remplir la case 4BE du formulaire n°2042.
- Le régime réel, accessible sur option ou obligatoire au-delà du seuil. Il permet de déduire toutes les charges : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurances… La déclaration se fait alors via le formulaire n°2044.
Du côté des locations meublées, c’est le régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique :
- Le micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 77 700 euros. Il accorde un abattement de 50 %, sans possibilité de déduction des frais. Il faut indiquer ses recettes en ligne 5ND du formulaire n°2042 C-PRO.
- Le régime réel BIC, souvent oublié, permet d’amortir le bien et de réduire, voire annuler l’impôt dû. Comme le précise Actual Immo, « le régime réel est souvent sous-estimé par les particuliers. Pourtant, bien utilisé, il permet de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers ».
Mais il existe aussi une franchise d’impôt : pour des recettes inférieures à 305 euros en meublé, aucune imposition n’est due, comme l'explique PAP.fr dans son article « Revenus locatifs : comment les déclarer ? ». Et attention, ces seuils ne dispensent pas de déclaration.
Comment bien remplir sa déclaration 2025 ?
Tout commence par votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. En ligne, la déclaration est ouverte depuis le 10 avril 2025. La date limite dépend de votre département, généralement fixée entre fin mai et début juin. Le formulaire papier (à utiliser uniquement dans des cas exceptionnels) doit être posté avant le 20 mai 2025 à 23h59.
Et pour les plateformes de location saisonnière, la vigilance est de mise : les montants préremplis sont parfois erronés, comme le prouve le cas mentionné plus haut. L’administration permet de corriger, mais le contribuable est tenu responsable en cas de faux.
Ce qu’il ne faut surtout pas oublier
Gardez tous vos justificatifs : factures de travaux, intérêts d’emprunt, quittances, attestations. En cas de contrôle, c’est votre seule arme.
Enfin, évitez de mélanger les genres : si vous louez un bien vide et un meublé, vous devez distinguer les deux catégories. Le site des impôts est clair : « Les revenus fonciers et les BIC ne sont pas cumulables sur une même ligne. » (impots.gouv.fr, rubrique « Je déclare mes locations immobilières »).