Alors que la pression immobilière ne faiblit pas dans plusieurs grandes agglomérations, l’encadrement des loyers revient au cœur des préoccupations. Mis en place pour contenir la flambée des loyers, ce dispositif réglementaire suscite de nombreuses interrogations sur son fonctionnement, ses limites et son périmètre d’application. Voici ce qu’il faut savoir en 2025.
Encadrement des loyers 2025 : règles, sanctions et zones concernées
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Published on 28 septembre 2025 16h00
5 000Un propriétaire ne respectant pas l'encadrement des loyers encourt jusqu'à 5 000 euros d'amende.
Depuis le 25 septembre 2025, le mécanisme d'encadrement des loyers s’applique dans plusieurs zones dites tendues en France. Mis en œuvre pour contenir les hausses excessives dans les marchés immobiliers saturés, ce dispositif vise à protéger les locataires tout en posant un cadre aux propriétaires.
Un dispositif contraignant encadré par des plafonds de référence
L'encadrement des loyers repose sur un principe simple, mais rigoureux : interdire tout dépassement du loyer au-delà d’un plafond fixé par l’administration. Comme le rappelle le site Service-Public.fr, « le montant du loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré ». Cette limite est calculée à partir de données collectées localement et correspond à 120 % du loyer médian constaté pour un logement comparable.
Trois montants coexistent pour chaque zone : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer minoré. Ces valeurs sont fixées par arrêté préfectoral et actualisées chaque année. Selon le ministère de l’Économie, « il est interdit de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré sauf complément de loyer exceptionnel dûment justifié ». Ce complément, s’il est appliqué, doit être motivé par des éléments objectifs comme une vue panoramique, un aménagement rare ou des prestations haut de gamme. Le locataire reste en droit de contester ce complément, qui ne peut être imposé arbitrairement.
Quelles sont les communes concernées par cette régulation ?
En 2025, l'encadrement des loyers s’applique dans un nombre limité mais croissant de communes. Les premières villes à avoir expérimenté le dispositif comme Paris (depuis 2019) et Lille (depuis 2020) ont été rejointes par d'autres métropoles fortement touchées par la crise du logement. D’après PAP, les villes actuellement concernées sont Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, ainsi que plusieurs intercommunalités en Seine-Saint-Denis comme Plaine commune et Est Ensemble. Marseille a rejoint cette liste en juillet 2024.
Ce ciblage géographique repose sur des critères précis : pression locative forte, tension sur le parc immobilier et augmentation rapide des loyers. Il ne s’agit donc pas d’une mesure généralisée à l’ensemble du territoire, mais d’un outil adapté aux zones les plus critiques.
Dans les communes concernées, les contrôles se sont renforcés. Comme l’indique Smartloc, « les communes ont renforcé les contrôles et infligent des amendes en cas de dépassement non justifié ». L’État souhaite ainsi faire respecter le dispositif et éviter les contournements fréquents, notamment par l’usage abusif du complément de loyer.
Sanctions prévues en cas de non-respect du plafonnement
Le non-respect de l'encadrement des loyers n’est pas sans conséquence. Un propriétaire qui dépasse le plafond sans motif recevable s’expose à des sanctions importantes. Pour une personne physique, l’amende peut aller jusqu’à 5 000 euros. Si le bailleur est une personne morale — société, SCI ou organisme — le montant grimpe à 15 000 euros.
Ces sanctions peuvent être infligées à l’issue d’un signalement du locataire auprès des services compétents. Une procédure de conciliation peut précéder une éventuelle action judiciaire ou administrative. Cette fermeté vise à faire respecter les plafonds de loyers qui, malgré les critiques, constituent une mesure de régulation saluée dans les zones les plus tendues.
Le cadre réglementaire permet donc à l’administration de rétablir un équilibre sur des marchés locaux déséquilibrés. Toutefois, la rigueur du dispositif et la complexité des critères amènent certains propriétaires à contester son efficacité ou à chercher des failles pour y échapper. L’encadrement reste, malgré tout, un outil clé dans la politique du logement en France.