Alors que l’exonération totale de la plus-value immobilière sur la revente d’une résidence principale est aujourd’hui l’un des avantages fiscaux les plus prisés des propriétaires, ce privilège pourrait bientôt être restreint. Objectif affiché : mettre un terme aux opérations spéculatives qui, sous couvert d’habitation principale, permettent à certains contribuables de réaliser d’importantes plus-values sans s’acquitter d’un euro d’impôt.
Résidence principale : fin de l’exonération sur la plus-value à la revente ?
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Published on 22 octobre 2025 8h00
5Un bien immobilier devra être détenu et habité par le propriétaire pendant 5 ans minimum pour bénéficier d'une exonération d'impôt.
Lutter contre le détournement de la niche fiscale
Depuis plusieurs années, cette niche fiscale suscite des débats récurrents dans les rangs de la majorité comme de l’opposition. Aujourd’hui, vendre sa résidence principale — définie comme le logement effectivement occupé au moment de la cession — permet d’échapper à toute imposition sur la plus-value réalisée. Ce dispositif, conçu à l’origine pour favoriser la mobilité résidentielle et alléger la charge fiscale des ménages, s’est mué au fil du temps en une brèche utilisée par certains investisseurs pour multiplier les opérations d’achat-revente rapides. Selon le texte déposé le 13 juin 2025 par plusieurs députés de la majorité, il s’agit de mettre fin à ce que les élus qualifient de « culbutes spéculatives ».
Concrètement, l’amendement prévoit que l’exonération ne s’appliquerait plus automatiquement : elle serait réservée aux propriétaires ayant occupé leur résidence principale pendant au moins cinq ans. Cette période de détention deviendrait la condition sine qua non pour bénéficier de l'exonération d’impôt. Les députés précisent que la mesure ne vise pas à sanctionner les ménages qui changent de logement pour des raisons familiales ou professionnelles, mais bien à freiner des stratégies d’optimisation qui, selon eux, dénaturent l’esprit de la loi. « Le but est d’éviter les montages consistant à acheter, occuper brièvement puis revendre avec profit, tout en échappant à l’imposition des plus-values immobilières », indique la justification de l’amendement.
Des « motifs impérieux » seront toujours au programme pour bénéficier de l'exonération
Le texte prend soin de ménager plusieurs exceptions. La durée minimale de détention ne serait pas exigée en cas de mutation professionnelle, de décès du conjoint, de divorce, de départ en maison de retraite ou d’achat d’un nouveau bien destiné à devenir la future résidence principale du vendeur. Autant de situations que les députés qualifient de « motifs impérieux », dans lesquels la cession ne procède pas d’un objectif spéculatif. Ces aménagements visent à préserver la souplesse du dispositif pour les contribuables de bonne foi tout en ciblant les comportements opportunistes.
Si elle était adoptée, cette mesure pourrait modifier en profondeur la stratégie des propriétaires. Aujourd’hui, un ménage qui revend son bien après quelques années d’occupation ne se préoccupe guère de la fiscalité : la vente est exonérée, quelles que soient la durée de détention et la plus-value réalisée. Demain, en revanche, ceux qui cèdent leur résidence principale avant le seuil de cinq ans pourraient se voir imposer sur la plus-value comme pour une résidence secondaire. Cela représenterait une charge supplémentaire potentiellement lourde, surtout dans un contexte où les prix immobiliers restent élevés dans les grandes métropoles et les zones touristiques.
Les professionels de l'immobilier s'inquiètent d'une éventuelle baisse du nombre de transactions
Pour l’exécutif, cette proposition s’inscrit dans un double mouvement : d’une part, lutter contre la spéculation immobilière et, d’autre part, restaurer une forme d’équité fiscale entre les ménages. Les défenseurs de la réforme soulignent que la règle actuelle favorise, de fait, les ménages les plus aisés, capables d’investir et de revendre rapidement pour dégager des bénéfices nets d’impôt. À l’inverse, les ménages modestes, qui conservent leur logement plus longtemps, ne tirent aucun avantage particulier de cette exonération, alors qu’ils contribuent à la stabilité du marché.
Les critiques, elles, pointent le risque d’un effet pervers. Certains économistes et associations d’agents immobiliers estiment qu’un tel encadrement pourrait freiner la fluidité du marché et dissuader les ménages de vendre, en particulier dans les zones où la mobilité résidentielle est déjà limitée. Ce phénomène pourrait se traduire par une baisse du volume des ventes, voire par une remontée des prix, faute de biens disponibles.
Revente d'une résidence principale : la niche fiscale pourraît disparaître au 1er janvier 2026
Pour l’heure, le gouvernement n’a pas encore tranché sur la suite à donner à cet amendement. Bercy, prudent, se garde d’annoncer toute réforme avant la discussion du projet de loi de finances pour 2026. Néanmoins, le sujet figure bel et bien parmi les pistes de travail sur la fiscalité du patrimoine. Si elle était intégrée au texte budgétaire, la mesure pourrait entrer en vigueur au 1er janvier 2026.
En attendant, la question de l’équilibre entre incitation à la mobilité et lutte contre la spéculation continue d’alimenter le débat. Pour les propriétaires, la perspective d’un durcissement de l’exonération des plus-values immobilières impose déjà une réflexion stratégique : conserver son bien plus longtemps, ou accepter de partager son gain avec le fisc. Une certitude demeure : l’époque où revendre sa résidence principale permettait systématiquement d’échapper à l’impôt sur la plus-value touche peut-être à sa fin.