Sempastous, trois ans après : ce que la loi a vraiment changé pour ceux qui vendent des vignes

Entrée en application en 2023, la loi Sempastous devait réguler la concentration des terres agricoles. Trois ans plus tard, elle a surtout discipliné le calendrier et la transparence des cessions viticoles, sans bouleverser les prix. Lecture de terrain.

Depuis le 1er avril 2023, une cession de parts de société détenant du foncier agricole ne se règle plus seulement entre le cédant, l'acquéreur et le notaire. Un troisième acteur s'est invité à la table : le préfet, saisi par la SAFER. Trois ans d'application plus tard, le bilan mérite d'être posé sans dramatisation ni angélisme, car dans le vignoble, la loi Sempastous a déplacé des lignes que peu d'observateurs avaient anticipées.

Rappel des faits. La loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, poursuit un objectif affiché : réguler l'accès au foncier agricole détenu au travers de sociétés, pour lutter contre la concentration excessive des terres et favoriser l'installation (code rural, art. L.333-1). Concrètement, toute prise de contrôle d'une société possédant ou exploitant du foncier agricole, par une cession de parts ou d'actions, est soumise à autorisation dès lors qu'elle conduit le bénéficiaire à franchir un « seuil d'agrandissement significatif », fixé par arrêté préfectoral de région par référence à la surface agricole utile régionale moyenne. Point décisif, et souvent négligé : les surfaces ne sont pas comptées en hectares bruts, mais après application des coefficients d'équivalence fixés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA), qui surpondèrent les productions à forte valeur ajoutée. La SAFER instruit et rend un avis ; le préfet autorise, éventuellement sous condition de mesures compensatoires, la libération de terres au profit d'installations. Certaines opérations familiales échappent au dispositif, sous engagement de conservation des titres et de participation à l'exploitation.

On a d'abord cru le vignoble hors d'atteinte. Exprimé en hectares, le seuil, plusieurs centaines d'hectares dans les régions de grande culture, semble sans commune mesure avec la taille d'un domaine champenois. C'est là que se loge l'erreur : par le jeu des coefficients d'équivalence, un hectare de vigne d'appellation ne pèse pas un hectare. Ramenée en surface pondérée, une exploitation viticole atteint le seuil pour une surface physique bien moindre qu'une exploitation céréalière. Le viticole n'est donc pas l'angle mort de Sempastous : il figure, dans les faits, parmi les productions les plus exposées au contrôle.

Ce que j'observe dans le vignoble depuis plus de 25 ans, c'est que la loi a produit un effet moins visible, mais réel. Elle a rendu la structuration sociétaire des transmissions plus lisible, et introduit un facteur de délai et d'incertitude que le marché intègre désormais dans le calendrier des opérations. Trois évolutions concrètes le résument. D'abord le calendrier : une opération susceptible d'être soumise au contrôle s'inscrit dans un délai d'instruction qu'il faut anticiper, on ne cède plus des parts « pour la fin du mois ». Ensuite la traçabilité du prix : l'examen du prix pratiqué au regard du marché local met une pression nouvelle sur les montages où la valeur des parts s'écartait de la valeur des actifs. Enfin la lisibilité des intentions : le dispositif distingue plus nettement l'acquéreur-exploitant de l'acquéreur strictement patrimonial.

Il serait excessif, à l'inverse, d'en faire un couperet. Le contrôle ne se déclenche qu'à la double condition d'une prise de contrôle de la société et du franchissement du seuil pondéré ; beaucoup de transmissions familiales ou de cessions modestes y échappent, et le dispositif prévoit des exemptions. Sempastous n'a fait ni chuter les prix ni geler les transmissions. Mais il a ajouté une étape de vérification qui, pour les dossiers structurants, indivisions, montages en holding, entrée d'investisseurs, regroupements, change la manière de préparer une cession.

La vraie transformation n'est donc pas juridique : elle est culturelle. Le foncier viticole était l'un des derniers actifs où l'on pouvait céder à la discrétion des familles. Sempastous acte que même le patrimoine le plus confidentiel s'inscrit désormais dans une logique de régulation publique. Pour ceux qui vendent des vignes, l'enseignement est simple : la préparation en amont, cartographie de la structure, du calendrier, des points d'attention, et identification des bons interlocuteurs, n'est plus une option de confort. C'est la condition d'une opération qui aboutit.

Trois ans après, la loi Sempastous n'a pas bouleversé le marché du foncier viticole. Elle l'a discipliné. Et dans un vignoble où la rareté fait le prix, la discipline du calendrier vaut désormais autant que la connaissance de la valeur.

Sources : Loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021 (Légifrance) ; code rural et de la pêche maritime, art. L.333-1 à L.333-3 (Légifrance) ; coefficients d'équivalence et seuils : schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) et arrêtés préfectoraux de région.