Immobilier : Le DPE ne reflète pas la réalité ! La preuve par 3

1. Un état originel du bâtiment mal connu... qui dégrade automatiquement la note

Lorsque j’interviens sur un chantier, pour effectuer une rénovation dans les règles de l’art, je commence par mettre à nu toutes les pièces à réhabiliter. Cela me permet de savoir exactement comment a été construit le bâtiment et quelles sont les meilleures solutions à mettre en œuvre. J’ai une contrainte pour les petites surfaces (studios et 2 pièces) : un compromis doit être trouvé pour que l’isolation soit la plus performante possible sans trop réduire les m².

Cette connaissance du bâti originel va m’aider à communiquer une information totalement fiable au diagnostiqueur, le moment venu. C’est loin d’être le cas la plupart du temps et c’est là que commencent les ennuis pour les particuliers. En toute honnêteté, ne sachant pas ce qu’il y a derrière la peinture ou la tapisserie, les propriétaires (ayant besoin du DPE pour vendre, sans faire de travaux), répondent « je ne sais pas » à des dizaines de questions intégrées au DPE (plus de 200 critères) et consacrées au bâti. Résultat : par défaut, le logiciel va retenir la plus mauvaise note pour chaque catégorie. C’est la première raison qui explique les très mauvaises notes de certains logements. Avec des informations fiables et justes, les notes au DPE auraient été meilleures…

2. Une consommation énergétique calculée de façon illogique

Les DPE qui ont été réalisés après mes travaux dans deux chantiers de moins de 40 m² ont affiché une note « D » en matière de consommation énergétique. Certes, nous étions partis de loin avec des notes F et G, et un « D » satisfaisait les bailleurs qui voyaient s’éloigner le risque d’interdiction de location. Mais pourquoi une note si basse ? Pourquoi pas C ou même B ? Les travaux réalisés dans ces appartements ont été maximisés ; on ne pouvait pas faire mieux compte tenu des contraintes d’espace et de règlement de copropriété.

Par ailleurs, dans l’un des appartements, alors que nous avions presque terminé le chantier, nous avons installé un radiateur basse consommation de 1.000 W, en attendant la livraison des deux autres, commandés (pour un meilleur confort thermique) mais livrés avec retard. A lui tout seul, cet unique radiateur réussissait à chauffer toute la pièce d’une surface au sol de 45 m² sous combles, de surcroît avec un grand volume, en étant seulement allumé aux heures les plus froides de la journée. L’isolation était donc excellente. Les logements bénéficiant de la note « C » consomment entre 111 et 180 kwh/m²/an. J’ai fait les calculs : le studio allait consommer environ 60 kwh/m²/an car le radiateur fonctionnerait la moitié de l'année, 12h / jour en moyenne...

Pour obtenir une meilleure note, sans doute aurait-il fallu installer une pompe à chaleur, très bien notée par le logiciel du DPE, mais quasi impossible à installer dans une copropriété !

3. Un audit de l’émission de gaz à effet de serre prenant en compte des paramètres « hors logement »

La deuxième échelle du DPE qui concerne la quantité d’émission de gaz à effet de serre a abouti à une note « B » sur le dernier studio mentionné. C’est bien, mais, là encore, pourquoi pas « A », compte tenu du fait qu’il émet 0 gaz à effet de serre, avec les radiateurs électriques ? L’explication est sans doute à chercher du côté d’un calcul qui prendrait en compte des paramètres extérieurs au logement, c'est-à-dire l'énergie primaire produite en France, puisque lui-même n’émet pas de CO². Le DPE intègre-t-il les émissions de gaz à effet de serre produites par les centrales nucléaires qui servent à faire fonctionner les radiateurs électriques ? Pas très juste pour le propriétaire qui n’est pas personnellement responsable de celles-ci...

Ma préconisation pour rendre les notes de DPE plus conformes à la réalité

Avant 2021, l’ancien DPE était basé sur les consommations réelles sur factures, mais était aussi source d’erreurs. Conscient des problèmes liés au DPE, accentués pour les petites surfaces, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, a annoncé le 31 janvier 2024 une nouvelle révision de son mode de calcul pour les logements de moins de 40 m². Une consultation publique a été lancée pour une modification programmée en juillet prochain.

L’une des solutions pourrait être de faire un DPE probatoire théorique, après travaux, et remettre à jour le DPE un an après le premier, afin de constater, sur factures, la réelle isolation du logement sur un cycle entier de 4 saisons, un peu comme une contre-visite de contrôle technique automobile. Nul doute que la note remonterait pour un certain nombre de logements ! Etant ingénieur de formation, on m’a toujours appris que le plus beau modèle théorique ne fonctionne que s’il est confronté à la réalité expérimentale !