Le dispositif fiscal Jeanbrun, présenté comme la réforme phare de l’investissement locatif, suscite un scepticisme massif auprès des propriétaires : selon un sondage, 83% d’entre eux se disent dubitatifs quant à son efficacité et sa rentabilité.
Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun ne convainc pas les propriétaires
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Published on 2 février 2026 7h42
52%52% des propriétaires bailleurs citent la rentabilité insuffisante comme premier frein à un achat en « Jeanbrun ».
Investissement locatif : le dispositif Jeanbrun, kézako ?
Entré en vigueur début 2026, le dispositif fiscal Jeanbrun remplace le dispositif Pinel et propose un mécanisme inédit d’amortissement fiscal annuel. Destiné à stimuler la location immobilière sur tout le territoire français, il a pour objectif de simplifier les conditions pour les bailleurs et d’encourager l’investissement, notamment dans l’ancien rénové. Pourtant, la perception des propriétaires semble nettement moins enthousiaste que prévue, révélant des tensions entre mesures fiscales et réalités économiques.
Le dispositif fiscal Jeanbrun repose sur un système d’amortissement fiscal annuel, compris entre 3% et 5,5% selon le type de bien et les conditions de location, remplaçant la réduction d’impôt traditionnelle du Pinel. Contrairement à son prédécesseur, il supprime les contraintes de zonage et s’applique sur l’ensemble du territoire, avec un engagement de location nue de 9 ans.
Pour l’immobilier ancien, le dispositif impose un montant minimum de travaux équivalant à 30% du prix d’acquisition, et exige que la performance énergétique du logement atteigne la classe A ou B après rénovation. L’objectif officiel est d'accroître l’offre locative rénovée, protéger l’environnement et dynamiser les investissements privés. Cependant, ces conditions particulièrement strictes ont déjà été identifiées comme un frein pour de nombreux propriétaires.
Les propriétaires face au dispositif Jeanbrun : scepticisme et inquiétudes
Un sondage mené par PAP (Particulier à Particulier) auprès de 1.450 investisseurs bailleurs révèle que 83% ne se sentent pas incités à investir via le dispositif Jeanbrun dans un avenir proche. Parmi les motifs de ce scepticisme : 52% dénoncent une rentabilité insuffisante pour justifier l’investissement, 30% pointent la protection accrue du locataire comme un obstacle à la flexibilité et à la gestion du bien, et 18% citent la complexité réglementaire et administrative comme frein majeur.
Ces chiffres traduisent une méfiance généralisée malgré les efforts du gouvernement pour simplifier le cadre fiscal. Les propriétaires sont particulièrement sensibles à la rentabilité effective de leurs investissements et à la charge administrative que représente la mise en conformité avec les normes du dispositif.
Un marché encore prudent malgré les incitations
L’étude distingue également les intentions selon la nature du bien. Seuls 11% des propriétaires envisagent un investissement dans le neuf sous le régime Jeanbrun, tandis que 6% se projettent dans l’ancien rénové. Cette réticence s’explique par la combinaison de coûts élevés pour atteindre la performance énergétique requise et par le retour sur investissement jugé incertain.
Par ailleurs, certains bailleurs soulignent que le dispositif ne compense pas suffisamment les risques liés à la vacance locative ou aux loyers plafonnés. Malgré la simplification apparente du système, la mise en œuvre concrète reste jugée complexe. Le marché locatif, déjà tendu dans certaines zones, ne semble donc pas prêt à se précipiter vers ce nouveau cadre fiscal.