Passoires thermiques : de nouveau en location sous réserve de travaux

« Passoires thermiques » : les bailleurs gagnent du temps, mais à quel prix ?

Pour les 700.000 propriétaires bailleurs de logements classés « F » et « G », le nouveau projet de loi déposé par le ministère du Logement ressemble à un sursis plutôt qu'à une victoire : cinq ans pour rénover, avec des obligations contractuelles, des acomptes à verser, et des travaux à documenter. Mais qui finance vraiment cette rénovation ? Et que se passe-t-il si, en 2029, les travaux ne sont pas terminés ?

Examiné au Sénat les 7 et 8 juillet 2024 en pleine vague de chaleur, le projet de loi porté par Vincent Jeanbrun autorise la location de logements mal isolés sous condition stricte. Les propriétaires doivent signer un contrat avec une entreprise de rénovation, verser un acompte et s'engager juridiquement sur un calendrier de travaux. Le ministre présente l'opération comme « un partenariat gagnant-gagnant », mais les associations de locataires dénoncent un cadeau aux bailleurs. Qu'en est-il vraiment pour les propriétaires concernés ?

L'engagement contractuel : une obligation sans garantie de financement

Le texte impose aux propriétaires bailleurs un mécanisme contraignant. Pour continuer à louer un logement classé « F » ou « G » au Diagnostic de performance énergétique (DPE), ils doivent contractualiser avec un prestataire agréé, verser un acompte significatif et fournir la preuve du démarrage des travaux. L'administration pourra vérifier la réalité de l'engagement et sanctionner les faux-semblants. Vincent Jeanbrun assume cette exigence : « Il vaut mieux avoir un toit 12 mois de l'année, moins quelques jours de canicule, que pas de toit du tout », a-t-il déclaré sur FranceInfo.

Problème : aucun dispositif de financement public n'accompagne massivement la mesure. Les aides existantes (MaPrimeRénov', éco-PTZ) restent plafonnées et souvent insuffisantes pour des rénovations lourdes. Un propriétaire bailleur devra donc avancer plusieurs dizaines de milliers d'euros sans garantie de récupération rapide. Le délai de cinq ans laisse peu de marge pour étaler les coûts, surtout si les entreprises du bâtiment affichent des carnets de commandes saturés.

Qui paie la rénovation ? Le piège du financement par les loyers

La tentation sera forte pour les bailleurs d'augmenter les loyers dès signature du bail pour financer les travaux à venir. Juridiquement, rien ne les en empêche tant que le plafonnement des loyers en zone tendue est respecté. Mais économiquement, la logique est périlleuse : un logement « F » ou « G » attire déjà difficilement des locataires solvables. Augmenter le loyer risque de prolonger les périodes de vacance locative, réduisant d'autant la rentabilité.

Autre scénario : les propriétaires qui louent actuellement à bas prix des logements dégradés pourraient profiter du délai de cinq ans pour continuer à percevoir des revenus sans engager immédiatement les travaux. Le risque d'abus est réel, d'autant que le contrôle administratif reste limité. Les associations de locataires, comme la plateforme Logement pour TouTEs, dénoncent d'ailleurs une « protection de la rente des bailleurs » au détriment des occupants.

Rentabilité en sursis : 5 ans pour transformer des passoires en logements conformes

Les 700.000 logements concernés représentent un parc locatif considérable, souvent détenu par de petits propriétaires individuels. Pour beaucoup, ces biens constituent l'unique source de revenus complémentaires ou la préparation d'une retraite. Interdire brutalement leur location aurait provoqué un retrait massif de l'offre locative dans un contexte où 2,9 millions de ménages attendent un logement social, un chiffre en hausse de 4% sur un an.

Le délai de cinq ans offre une respiration, mais transforme aussi le modèle économique de ces investissements. Un bailleur devra arbitrer entre vendre rapidement à perte, investir massivement dans la rénovation, ou parier sur un nouvel assouplissement législatif en 2029. La rentabilité locative, déjà fragilisée par la fiscalité et les charges, devient incertaine. Certains propriétaires pourraient préférer vendre à des investisseurs institutionnels ou à des foncières, accélérant la financiarisation du parc locatif privé.

Le coût caché : acomptes, contrats et risques de sinistralité

Signer un contrat de travaux engage juridiquement le propriétaire, mais ne garantit ni la qualité ni le respect des délais. Le secteur du bâtiment connaît une pénurie de main-d'œuvre qualifiée, des délais d'approvisionnement en matériaux allongés et une inflation des coûts. Un chantier initialement budgété à 40.000 euros peut rapidement déraper à 60.000 euros. Les acomptes versés deviennent des engagements irrécupérables en cas de défaillance de l'entreprise.

Autre risque : la sinistralité post-travaux. Une isolation mal posée, une ventilation insuffisante, des ponts thermiques non traités peuvent dégrader encore davantage le bien et engager la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire. Les contentieux locatifs risquent de se multiplier, avec des procédures longues et coûteuses. Pour un petit bailleur, un seul sinistre peut ruiner l'équilibre économique de son investissement.

Après 2029 : les bailleurs qui n'auront pas rénové seront-ils vraiment sanctionnés ?

La loi Résilience Climat de 2021 interdisait déjà la location des logements « F » et « G ». Trois ans plus tard, le gouvernement accorde un moratoire de cinq ans. Rien ne garantit qu'un nouveau report ne sera pas voté en 2029, surtout si la crise du logement persiste. Les bailleurs qui parient sur cette hypothèse pourraient retarder indéfiniment les travaux, transformant le dispositif en autorisation déguisée de louer des passoires thermiques.

Inversement, si l'interdiction est maintenue en 2029, les propriétaires n'ayant pas rénové devront retirer leurs biens du marché locatif. Le risque d'un effondrement de l'offre locative dans certaines zones tendues devient alors réel, avec des conséquences directes sur les loyers des logements restants. Les mécanismes de plafonnement des loyers pourraient se révéler insuffisants face à une raréfaction brutale de l'offre.

Le pari économique des bailleurs repose donc sur une incertitude législative et politique. Investir massivement dans la rénovation dès 2024 garantit la conformité future, mais mobilise des capitaux importants avec un retour sur investissement incertain. Attendre 2029 minimise les coûts immédiats, mais expose à une interdiction définitive. Entre ces deux extrêmes, les propriétaires devront naviguer dans un cadre juridique et économique instable, avec des conséquences majeures pour le marché locatif français.