La Cour des comptes vient de publier un rapport cinglant sur l’échec des politiques de lutte contre les logements vacants, ces biens immobiliers inhabités qui échappent à l’usage résidentiel. En 2022, plus de 3,1 millions de logements étaient vacants en France, dont un tiers depuis plus de deux ans, révélant une inertie préoccupante malgré un arsenal fiscal censé corriger cette anomalie. Alors que le gouvernement avait lancé en 2020 un plan national pour y remédier, la juridiction financière dénonce des mesures largement insuffisantes et inadaptées.
Les logements vacants, ce scandale qui échappe à l’État
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Last modified on 23 mai 2025 6h05
9,3%En 2022, 9,3% du parc privé résidentiel était inoccupé.
Des logements vacants en hausse constante, un symptôme négligé
La Cour des comptes dresse un état des lieux inquiétant : en 2022, près de 9,3% du parc privé résidentiel était inoccupé, soit plus de 3 millions de logements. Parmi eux, un million restaient vides depuis au moins deux ans, tombant ainsi dans la catégorie des logements dits « structurellement vacants ». Dans des départements comme la Creuse, la Nièvre ou la Meuse, les taux explosent jusqu’à 10,6%, 8,8% et 8,5% respectivement.
Ce phénomène n’épargne pas les zones moins denses, où la demande locative est faible, mais il persiste aussi en périphérie de zones tendues. Selon la Cour, les principales causes sont l’obsolescence du bâti, l’insuffisance du confort, les successions non résolues ou encore l’abandon administratif des biens. Le diagnostic est sans appel : « Les actions publiques entreprises peinent à donner des résultats probants ».
Cour des comptes : une critique méthodique de l’inefficacité fiscale
Les dispositifs fiscaux mobilisés par l’État et les collectivités, comme la taxe sur les logements vacants (TLV), ont connu une montée en puissance spectaculaire. Leurs recettes ont grimpé de 116 millions d’euros en 2017 à 378 millions d’euros en 2024. Pourtant, cette ponction budgétaire n’a pas permis d’infléchir la dynamique : « La montée en puissance effective de cette fiscalité n’a en rien endigué le phénomène de la vacance structurelle », déplorent les Sages de la rue Cambon.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), elle aussi évoquée, souffre d’un défaut d’articulation avec les autres mesures, créant une politique fragmentée. « L’outil fiscal seul ne saurait répondre à des enjeux de lutte contre la vacance différenciés selon les territoires », écrivent-ils dans leur rapport.
L’intermédiation locative, un levier trop timide
Pourtant, des initiatives plus innovantes ont montré un certain potentiel. L’intermédiation locative – qui consiste à confier un bien à un organisme tiers pour en assurer la gestion et la mise en location à loyers encadrés – aurait permis de « remobiliser 40.000 logements entre 2017 et 2022 ». Ce dispositif rassure les propriétaires, garantit le versement des loyers et intègre des critères sociaux. Mais faute de stratégie budgétaire d’envergure, cette piste reste sous-exploitée.
La Cour déplore également l’absence d’évaluation rigoureuse des impacts de ces mesures. Le plan national de lutte lancé en 2020 s’est limité à une campagne de sensibilisation et à un accompagnement administratif des collectivités. Aucun volet réglementaire ou financier n’a suivi.
Les collectivités au cœur du problème… et de la solution
La Cour des comptes insiste sur un point crucial : la réponse ne peut être centralisée. Seules les collectivités, en prise directe avec le terrain, peuvent espérer inverser la tendance. Mais leur implication reste lacunaire. Les outils existent – repérage, remobilisation, accompagnement des bailleurs – mais ne sont que partiellement mobilisés.
« Ce sont principalement les collectivités (…) qui pourront agir le plus efficacement », tranchent les auteurs du rapport. Encore faut-il leur fournir les moyens d’agir, à commencer par une ingénierie publique renforcée, un appui juridique, et une simplification des procédures administratives souvent dissuasives.
Le décalage entre la profusion d’outils fiscaux et la stagnation du parc vacant interroge la capacité de l’action publique à cibler, coordonner et transformer le bâti existant. Plutôt que de multiplier les prélèvements, peut-être est-il temps d’écouter le terrain, de moduler les leviers selon les territoires et de soutenir concrètement ceux qui peuvent agir. Car en matière de logements vacants, l’urgence n’est plus à l’inventaire, mais à l’action.