Marché immobilier : conseils pour investir

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Par Charles Sannat Modifié le 28 novembre 2012 à 21h39

L'immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne traditionnellement les transactions s'opérant sur ces biens. Au-delà, il touche également de nombreuses activités connexes comme : la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. D'après l'IEIF, le secteur immobilier contribuerait à plus de 20 % du PIB français. La récession pourrait être en 2013 d'autant plus forte qu'un dégonflement de la bulle immobilière semble fortement probable.

Si pour le moment Paris tient toujours bien que plus qu'à un fil avec une forte baisse du nombre de transactions, une augmentation significative des biens à vendre et un allongement des durées de vente, pour la province, la situation est sans ambiguïté et la baisse s'installe. La baisse des prix est devenue une nécessité politique. Je crois qu'il faut être particulièrement conscient de cette idée. Alors que la récession économique sera forte en 2013, avec d'une part des augmentations d'impôts importantes et une détérioration forte du marché de l'emploi et donc du revenu des ménages, les niveaux de prix stratosphériques atteints par l'immobilier aussi bien à l'achat qu'en terme locatif deviennent insupportables pour la majeure partie de la population. Baisser les prix de l'immobilier est la seule façon « facile » de redonner du pouvoir d'achat aux familles alors que le logement représente, et de loin, leur premier poste budgétaire.

Risques spécifiques associés à ce placement : risque de perte de capital (retournement du marché). Risques locatifs et d'impayés. Gel des loyers. Suspension des expulsions et prolongement jusqu'à nouvel ordre de la trêve hivernale... devenant également estivale et sans doute automnale. Risque fiscal. L'insécurité fiscale atteint des sommets. L'immobilier français n'est par nature pas délocalisable donc très facilement taxable. Risque d'entretien, un propriétaire n'étant jamais à l'abri d'un ravalement ou de travaux lourds et imprévus. Risque de dégradation et de difficultés de gestion des copropriétés, dont le taux de copropriété, à la dérive, augmente.

Le marché de l'immobilier devrait enfin amorcer une phase de baisse durable à partir de 2013, initiée comme nous l'avions prévue dès 2012 notamment pour les marchés les plus fragiles comme ceux de province, mettant ainsi fin à une exception française puisque partout dans le monde les prix baissent depuis plusieurs années. Il existe des facteurs de soutien qui s'expriment depuis le début de l'année et qui sont devenus peu nombreux, pour ne pas dire qu'il n'y en a plus. D'ailleurs, les derniers chiffres du secteur (sur les trois premiers trimestres de l'année 2012) sont catastrophiques avec des ventes dans le secteur du neuf en baisse de près de 30 %.

Des taux d'intérêt qui restent relativement bas. Il devrait être difficile de trouver des taux de financement inférieur à 4 % (sur 25 ans) dans la mesure où les banques reconstituent leurs marges sur ce secteur où elles se sont livrées une guerre des prix impitoyable durant les 10 dernières années. Si les taux demeurent bas, le problème aujourd'hui est d'avoir un dossier parfait, les banques étant devenues particulièrement sélectives. Fini donc les achats sans apport ou les dépassements du fameux seuil des 33 % des revenus pour le montant du remboursement mensuel. Il en résulte une baisse significative du nombre de dossiers de crédits octroyés par les banques, ce qui vient assécher la demande solvable sur le marché d'environ 30 à 40 %, ce qui est colossal.

Une demande de logement qui reste importante et qui est portée par une démographie française favorable (contrairement à l'Allemagne par exemple). Cependant, nous nous inscrivons en faux en ce qui concerne la célèbre pénurie de logements. Il n'y a aucune pénurie de logements dans notre pays. Il y a une pénurie de logements peu cher, ce qui est une très grande différence. Il y a, en France, plus de 2 millions de logements vacants. Nous avons construit depuis 10 ans environ 4 millions de logements neufs. Il n'y a donc aucune pénurie en nombre de logements mais bien un problème de prix.

La pierre reste à juste titre une valeur refuge dans l'esprit des Français. C'est le premier des actifs tangibles. Concernant la résidence principale, l'avantage énorme est bien entendu la valeur d'usage. On habite sa maison ou son appartement, on ne loge pas dans un contrat d'assurance ou dans un PEA. Les facteurs de risques pour l'année 2013 sont nettement plus nombreux.

La fin programmée de l'ensemble des mesures d'incitation fiscale à l'investissement locatif, comme la suppression définitive du Scellier en 2013. Cette fin prévue a déjà eu un impact fort sur les mises en chantier planifiées sur l'année 2012 et sur celles de l’année prochaine, malgré le futur dispositif Duflot qui va avoir pour conséquence de faire baisser la rentabilité déjà très faible dans l’immobilier locatif compte tenu du niveau des prix. La construction s'effondre et avec elle le secteur du BTP, fort pourvoyeur d'emplois peu qualifiés.

La fin de l'exonération d'impôt sur la plus-value pour la détention des biens inférieurs à 30 ans. Cet avantage perdure néanmoins encore pour la résidence principale. La fin du PTZ + dans l'ancien et qui ne bénéficiera plus qu'aux programmes neufs dont les niveaux de prix sont très élevés. Logiquement, les mises en chantier s'effondrent là aussi.

Des conditions de financement bancaire qui se tendent, aussi bien en terme de taux (bien que ces derniers restent encore relativement bas) mais surtout en terme de risque, les banques se montrant de plus en plus prudentes. Cette prudence devrait se renforcer avec la baisse de prix prévisible l'année prochaine. Les dossiers sans apport ne trouvent désormais plus de financement, ou encore ceux qui dépassent les 33 %.

Un climat d'inquiétude fort qui n'incite pas les ménages à faire des projets sur 25 ou 30 ans (durée moyenne des crédits). Une dégradation générale de la conjoncture économique qui fragilise même les plus privilégiés. Un couple de cadre à hauts revenus souhaitant acheter un bien de qualité en région parisienne doit débourser environ 1 million d'euros. Une somme que personne de normalement constitué n'empruntera sans visibilité sur son avenir professionnel. Il est à noter d'ailleurs qu'à Paris, ce sont les biens les plus chers qui ont déjà commencé à baisser. Contrairement à ce que l'on croit, c'est le haut du marché qui baisse en premier.

Un rendement des placements immobiliers désormais très faible (de l'ordre de 3 %) et carrément négatif dans certaines zones aux prix très élevés. L'augmentation de la pression fiscale et des impôts continue à détourner les investisseurs de la pierre. Enfin, de nouvelles lois environnementales et d'isolation pèseront sur le coût d'entretien, augmentant significativement les charges.

Démographie et immobilier sont extrêmement liés. Il est à noter que les baby-boomers sont majoritairement les propriétaires du parc immobilier français. Leurs niveaux de vie et de pension de retraite sont, pour le moment, supérieurs à la moyenne des salaires des actifs !! Ce phénomène ne durera pas, de même que cette génération devra tôt ou tard, hélas, revendre ses biens, pour financer la dépendance par exemple. Puis viendra, d’ici une dizaine d’années, la fin de vie et donc la mise sur le marché de nombreux biens en raison des successions. On peut donc imaginer un flux de biens en vente qui sera très important pendant les vingt à trente prochaines années et qui pourrait ne pas être compensé par les achats des plus jeunes générations qui ont un véritable problème de niveau de vie et de revenus.

C’est sur cette idée que repose une étude de la FED, la Banque centrale américaine, intitulée « l’hiver immobilier, un cycle baissier de 50 ans » et qui repose sur une comparaison avec un « hiver nucléaire ». Il faut garder cette théorie à l’esprit car elle pourrait bien se matérialiser même si nous ne pouvons avoir de certitudes pour dans 10 ans !

En raison de sa valeur d'usage, nous traitons le cas de la Résidence Principale (RP) à part. Nous sommes neutres sur les RP qui peuvent, en fonction des cas, avoir du sens. Enfin, acheter sa maison peut répondre à d'autres impératifs que financiers. C'est aussi des choix de vie et de famille.

Concernant l'immobilier de placement à usage locatif, nous sommes négatifs sur les perspectives. La possibilité de mécanismes de blocage de loyer du type loi 48, évoqués par la gauche, ne peut pas être occultée. Il y a également eu le report sine die de la reprise des expulsions et donc un prolongement de la trêve hivernale qui est devenue aussi une trêve estivale !

Avec la récession annoncée pour 2013 et la politique d’austérité menée, le chômage et la précarité vont augmenter. On peut imaginer, en cas de scénario économique noir, tout à fait plausible l’impossibilité pour de plus en plus de locataires d’honorer les paiements de loyers. In fine, on peut prévoir une hausse des expulsions qu’un gouvernement de gauche pourrait vouloir ralentir par de nouveaux dispositifs légaux. Dans tous les cas, les déjà détenteurs d'immobilier locatif ont intérêt à migrer au plus vite vers des locations meublées qui devraient être moins touchées par les réformes que le gouvernement socialiste devrait entreprendre. Les mécanismes législatifs appliqués ne sont pas les mêmes, notamment en ce qui concerne la durée des baux, et les facilités d'expulsion.

Enfin, il est essentiel de souscrire à des assurances loyers impayés dont le coût est d'environ 2,5 % maximum du loyer annuel perçu. Cela évite les éventuels problèmes de discrimination à la location (la compagnie d'assurance devant valider le dossier de votre candidat, et vous donnera environ 24 mois de prise en charge en cas de problème).

Ceux qui souhaitent réagencer leur patrimoine, c'est encore le moment de vendre. Il n'y a pas beaucoup d'alternative à l'immobilier en terme de sécurité dans la mesure où un appartement reste un actif tangible. Garder du cash n'est pas la meilleure idée par les temps qui courent. Céder de l'immobilier doit donc s'envisager que si c'est pour faire autre chose avec les sommes récoltées. Il reste donc le placement en or physique, en terres agricoles ou en forêts...

Si vous n'envisagez pas de placer dans ces différents types de placements, alors mieux vaut sans doute conserver vos biens immobiliers. Enfin, et compte tenu de l’évolution potentiellement dramatique de la conjoncture économique, où il est possible que la France connaisse une certaine forme de « grècification », les maisons de campagne avec jardin ne constitueront sans doute pas un bon placement financier à terme, mais dans une optique de protection familiale, cela peut être envisagé puisqu’il est plus facile d’avoir un potager à la campagne qu’en ville. Demandez aux 60 % de Grecs qui souhaitent partir des villes pour rejoindre la campagne. La survie est toujours plus facile pour les ruraux que pour les citadins.

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Charles SANNAT est diplômé de l'Ecole Supérieure du Commerce Extérieur et du Centre d'Etudes Diplomatiques et Stratégiques. Il commence sa carrière en 1997 dans le secteur des nouvelles technologies comme consultant puis Manager au sein du Groupe Altran - Pôle Technologies de l’Information-(secteur banque/assurance). Il rejoint en 2006 BNP Paribas comme chargé d'affaires et intègre la Direction de la Recherche Economique d'AuCoffre.com en 2011.Il rédige quotidiennement Insolentiae, son nouveau blog disponible à l'adresse http://insolentiae.com Il enseigne l'économie dans plusieurs écoles de commerce parisiennes et écrit régulièrement des articles sur l'actualité économique.

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