Immobilier ancien : défiscaliser grâce au dispositif Pinel, un bon plan ?

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Par Estelle Laurent Publié le 6 avril 2018 à 21h41
Immobilier Appartement Loft Logement
21 %En cas de location du bien sur 12 ans avec le dispositif Pinel, l'assiette d'imposition se réduit de 21 %.

Vous avez sans doute entendu parler du dispositif Pinel, qui permet de défiscaliser en achetant un bien immobilier neuf dans une zone "tendue" et en le mettant en location. Eh bien, sachez que ce dispositif s'applique aussi aux biens immobiliers inhabitables que leur acquéreur aura transformé en biens habitables... et cela permet une défiscalisation à la clé !

Quelles sont les conditions ?

Pour que vous soyez sûr que le logement rentre dans le dispositif Pinel Ancien, il faut que le bien soit inhabitable et donc non conforme à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Vous devez donc respecter un cahier des charges strict de façon à pouvoir considérer le bien comme éligible à Pinel dans l’Ancien. Il devra par exemple l’étanchéité à la pluie, la présence d’amiante, le dispositif de chauffage …

Le bien doit avoir été acquis après le 1er septembre 2014 et être situé dans une zone Pinel Ancien ici présenté :

Comment défiscaliser ?

Clairement, ce sont les mêmes conditions que dans le cas d’un Pinel Neuf. Vous pouvez obtenir une réduction d’impôts sur vos revenus. En contrepartie vous devez louer le bien 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Selon la durée de location, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal :

La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300 000€ et le prix au m² à 5 500€.

Mais il y a encore un avantage supplémentaire avant un Pinel dans l’Ancien :

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des travaux et par la suite l’année de leur paiement sur votre revenu global, sur une somme maximale de 10 700€. Passé les 10 700€, la déduction s’étale sur les 10 prochaines années. Il faut toutefois prendre en compte le fait que les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne rentre pas dans la déduction foncière.

Exemple investissement Pinel à Paris

Dans le cadre de cet exemple nous prendrons un couple souhaitant acheter un bien immobilier valant 295 000€ dans la région parisienne (Zone A) avec une superficie de 75 m² et 4 pièces. Le montant du loyer s’élèvera à 893€.

Engagement de location Pinel sur 6 ans

La réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier sur une durée de 6 ans serait de :

295 000 x 12 % = 35 400 €

Ainsi grâce à ce montage votre investissement locatif vous permettra de défiscaliser 5900 € par an soit 35 400 € sur 6 ans.

Engagement de location Pinel sur 9 ans

La réduction d’impôt qui correspond à une location d’une durée de 9 ans se calcule comme suit :

295 000 x 18 % = 53 100 €

Avec le dispositif Pinel vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 5900 € par an, soit 53 100 € au total.

Prolongement de l’Engagement de location Pinel sur 12 ans

Si vous vous êtes engagés sur 6 ans et que vous décidez de prolonger votre investissement sur 2 périodes de 3 ans, en optant pour cette solution vous bénéficierez des avantages suivants :

295 000 × 12 % = 35 400 €
+ 295 000 × 6 % = 17 700 €
+ 295 000 × 3 % = 8 850 €
= 61 950 €

Si vous êtes engagés sur 9 ans et que vous prolongez de 3 ans votre investissement locatif, la réduction d’impôts sera de :

295 000 x 18% = 53 100€
295 000 x 3% = 8 850 €
= 61 950 €

Le fait de réaliser un Pinel dans l’ancien est donc intéressant si vous souhaitez acheter un bien qui se trouve dans un centre-ville et parfois avec un prix au m² moins cher que dans des logements neufs. Ce dispositif vous est destiné si vous souhaitez pouvoir visiter un bien avant de contrairement à un logement neuf qui va être construit où vous aurez des plans afin de voir votre futur logement.

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Estelle Laurent est la responsable communication et relations partenaires de Credixia depuis 2006. Elle a été formée à l’EFAP (Ecole Française des Attachés de Presse). Avant d’intégrer Credixia, elle a travaillé dans une agence de relations publiques.

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