Immobilier : Un crédit sur deux comporte des erreurs

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Par Laurent de Badts Modifié le 29 novembre 2022 à 10h11

Après plus de 2.000 crédits immobiliers diagnostiqués, le verdict se confirme. Pour près de la moitié de ceux-ci, les banques ne respectent pas, en un ou plusieurs points, des règles très strictes que la législation leur impose.

Le gain pour un consommateur, mettant à jour ces erreurs ? Jusqu'à 30.000 € d'économie d'intérêts par tranche de 100.000 € empruntés.

Quelles règles ne sont pas respectées ?

Le législateur a voulu protéger le consommateur, pour l'acte d'achat le plus important de sa vie : l'accord donné pour un crédit immobilier. Et équilibrer les pouvoirs entre un particulier néophyte et un professionnel au jargon souvent abscons.

Un organisme prêteur doit donc, entre autre, délivrer une information qui englobe parfaitement l'ensemble des frais et charges liés à ce crédit. C'est là que les choses se compliquent. Alors que la loi les y contraignent, les banques omettent encore trop souvent d'insérer des frais de courtier, de parts sociales, de frais de nantissement quand ce n'est pas les frais de prise de garantie. Pour ces derniers, sous le prétexte qu'ils ne sont déterminables au moment de l'émission d'offre.

La justice a tranché dans le sens inverse : c'est parfaitement déterminable et la précision n'est pas demandée à l'euro près. Résultat ? La banque a obtenu l'accord du consommateur avec un TEG erroné. Et, accessoirement, a faussé le jeu de la concurrence.

Pourquoi des gains aussi colossaux ?

En justice, la sanction est toujours la même. Le terme est technique, la résultante réjouissante. C'est la nullité relative des intérêts conventionnels et leur substitution par le taux légal.

Temps 1, donc : annulation de tous les intérêts du passé et ceux du futur.

Puis, temps 2 : la substitution par le taux légal. Ce dernier est un taux sanction, émis une fois par an. Depuis 2010, ce taux est toujours inférieur à 1%. Il est même de 0,04% en 2014. Oui, vous avez bien compris, cela revient à voir son taux d'intérêt passer à 0,04%. Voilà, au prisme de cette donnée, on comprend mieux ce gain de 30 000 € d'intérêts par tranche de 100 000 €.

Même si chaque consommateur agit à sa guise, aux Expertiseurs du Crédit, nous préférons l'échange amiable à la démarche judiciaire. Certes les gains sont moindres, mais la relation est préservée, le temps et l'énergie sont économisés. Indispensable par contre : avoir un dossier bétonné, pour que la contestation ne souffre aucune discussion. Car, une fois la faute prouvée, avérée et étayée, l'échange va se porter au plus vite sur la réparation à trouver.

Après les prêts toxiques consentis aux personnalités morales où près de 400 collectivités attaquent Dexia et ses filiales, et où les condamnations pleuvent, les banques doivent désormais faire face aux réclamations des particuliers.

A la clef ? Toujours le même problème. Des crédits non conformes !
Ne portons aucun jugement. Même si le constat est édifiant !

Restons factuel : une personne sur deux ayant un crédit immobilier est concernée. C'est peut-être finalement la seule bonne nouvelle à garder en mémoire de ces erreurs.

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Gérant Associé de la société "Orcialis", spécialisée dans la gestion de patrimoine depuis 15 ans. Grâce à cette expérience dans le montage de dossiers de financements immobiliers, il crée la société "Les Expertiseurs du Crédit" en 2013, dont la mission est de détecter les vices de forme dans les crédits immobiliers. Il rédige régulièrement des articles sur le site de cette société : www.expertiseurs-du-credit.fr

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