À l’approche du budget 2026, le gouvernement prépare une refonte majeure du régime de la plus-value immobilière, visant à le rendre plus lisible, plus équitable et plus cohérent avec la réalité du marché. Entre abattements, durées de détention et nouvelles exonérations, cette réforme pourrait profondément modifier la fiscalité des propriétaires français.
Résidences secondaires : comment sera taxée votre plus-value après la réforme de 2026
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Published on 20 décembre 2025 17h16
36,2%Le taux global d’imposition actuel, incluant impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %), atteint 36,2 %.
Le 14 décembre 2025, le ministère de l’Économie a confirmé que la plus-value immobilière ferait partie des priorités fiscales du budget 2026. Ce changement, qui suscite déjà de nombreux débats parmi les propriétaires et les acteurs du secteur, vise à simplifier un système jugé trop complexe et à mieux équilibrer la charge fiscale. Mais la question demeure : cette plus-value va-t-elle réellement augmenter, et dans quels cas pourra-t-on encore bénéficier d’une exonération ?
Un dispositif fiscal sous révision : vers plus d’équité pour les propriétaires
La Cour des comptes avait déjà, en 2024, pointé la nécessité d’une refonte du système. Dans son rapport, elle estime que « le régime actuel aboutit à une mosaïque d’exonérations difficilement justifiable ». Cette critique a visiblement porté ses fruits : le gouvernement souhaite désormais aligner les règles de la plus-value immobilière sur des critères de durée de détention et de réinvestissement plus clairs.
D’après Médicis Patrimoine, le ministère de l’Économie envisage de modifier les taux d’abattement actuellement applicables. Aujourd’hui, le vendeur bénéficie d’un abattement de 6 % par an à partir de la sixième année de détention pour l’impôt sur le revenu, et de 4 % pour les prélèvements sociaux. Une exonération totale n’est atteinte qu’après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ces chiffres pourraient être revus pour favoriser les transactions plus rapides, et donc la fluidité du marché immobilier.
« Le gouvernement souhaite rendre le calcul de la plus-value plus lisible et équitable, notamment pour les propriétaires modestes », a déclaré un porte-parole du ministère de l’Économie. Cette réforme, présentée comme une mesure de justice fiscale, viserait à corriger un dispositif parfois perçu comme favorable aux investisseurs les plus aisés.
Des abattements revisités et de nouvelles conditions d’exonération
Actuellement, la plus-value immobilière reste exonérée pour la résidence principale, mais plusieurs exceptions existent. Les ventes inférieures à 15 000 euros ou la première cession d’une résidence secondaire sous certaines conditions permettent déjà une exonération partielle. Cependant, le futur cadre fiscal pourrait introduire de nouveaux cas d’exonération liés au réinvestissement locatif ou à la longue détention d’un bien.
Cette orientation traduit une volonté d’encourager la circulation du patrimoine plutôt que sa conservation. Comme le souligne L’Écho, « les abattements appliqués aujourd’hui encouragent surtout la rétention de biens plutôt que la fluidité du marché ». Si ces nouvelles dispositions voient le jour, elles pourraient donc inciter les propriétaires à vendre plus tôt, tout en bénéficiant d’un régime fiscal plus favorable.
Le taux global d’imposition actuel, incluant impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %), atteint 36,2 %. Ce niveau devrait rester inchangé dans un premier temps, mais les seuils d’application et les durées d’exonération pourraient évoluer dès janvier 2026, selon le projet de loi de finances.
Une réforme à double objectif : simplification et harmonisation européenne
Au-delà de la fiscalité nationale, cette réforme s’inscrit dans un mouvement d’harmonisation européenne. Plusieurs États membres de l’Union ont déjà adopté des régimes simplifiés de taxation des plus-values immobilières, avec des durées d’exonération plus courtes et des calculs unifiés. La France souhaite s’aligner sur ces pratiques tout en conservant une protection spécifique pour la résidence principale.
Le rapport de la Cour des comptes soutient également cette logique, estimant que la simplification du calcul fiscal renforcerait la transparence et la prévisibilité des revenus fonciers. Les autorités financières espèrent ainsi attirer davantage d’investissements immobiliers à long terme et réduire la spéculation.
Le projet final devrait être présenté au Parlement au premier trimestre 2026, avec une application progressive dès l’été. Selon Médicis Patrimoine, les propriétaires disposant de biens anciens ou en cours de vente devraient particulièrement suivre l’évolution des discussions pour adapter leur stratégie patrimoniale.