L’Île‑de‑France enregistre un niveau record de bureaux vacants, avec environ 6,2 millions de m² inoccupés en fin d’année 2025. Cette situation inédite résulte d’un déséquilibre profond entre l’offre et la demande dans le secteur tertiaire francilien, accéléré par des évolutions structurelles du travail et des stratégies d’occupation des entreprises.
Record de bureaux vacants en Île‑de‑France : 6,2 millions de m² inoccupés
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Published on 9 janvier 2026 10h47
32%La Défense connaît un taux de 32% de bureaux vacants.
Une vacance de bureaux historiquement élevée en Île‑de‑France
Fin 2025, la surface de bureaux vacants en Île‑de‑France atteint environ 6,2 millions de m², soit une hausse de 11 % par rapport à fin 2024, selon les derniers chiffres du groupement Immostat publiés par l’AFP. Cette progression traduit une pression croissante de l’offre face à une demande qui s’érode. Seuls 1,6 million de m² ont été loués ou vendus à des utilisateurs en 2025, soit une activité locative et transactionnelle en baisse de 9 % par rapport à 2024.
Le taux de vacance moyen régional reste au‑dessus des 10 %, un seuil historiquement élevé, reflétant une offre abondante de bureaux disponible pour une demande désormais moindre. Dans les zones situées hors du cœur de Paris, la vacance atteint des niveaux encore plus marqués. Par exemple, en périphérie de La Défense et en première couronne nord, les taux de bureaux vides flirtent avec près de 32 % et plus de 28 % respectivement selon les données compilées par Colliers.
Pourquoi ce niveau record de bureaux vacants ?
Plusieurs facteurs expliquent cette accumulation spectaculaire de surfaces inoccupées en Île‑de‑France.
Premièrement, une offre abondante conjuguée à une demande affaiblie. Après des années de construction soutenue, le marché francilien a vu l’offre de bureaux disponibles croître de manière soutenue depuis la crise sanitaire. Selon des données comparatives, l’offre immédiate a plus que doublé depuis le début de la pandémie, passant de moins de 3 millions de m² à plus de 6 millions aujourd’hui.
Sur le plan de la demande placée, elle reste structurellement en retrait par rapport aux années précédentes, avec moins d’1,2 million de m² placés entre janvier et septembre 2025, soit une baisse notable par rapport à 2024 et à la moyenne des dix dernières années. Ce recul traduit un choix des entreprises de réduire leurs besoins en espaces de bureaux, particulièrement dans les surfaces de seconde main ou mal situées.
Deuxièmement, les nouvelles formes d’organisation du travail, comme le télétravail et le flex office, réduisent les besoins en mètres carrés par entreprise. L’adoption durable du télétravail depuis la pandémie a encouragé les sociétés à adapter ou réduire leurs surfaces locatives, en favorisant des espaces partagés ou en rationalisant leurs locaux pour optimiser leurs coûts opérationnels.
Troisièmement, l’obsolescence technique et géographique de certaines surfaces pèse sur la vacance globale. Certaines parties de l’offre sont considérées comme obsolètes ou inadaptées, et chaque année une part importante des mètres carrés vacants demeure difficile à repositionner sur le marché faute d’attractivité ou d’accessibilité, notamment en périphérie moins bien desservie.
L’impact des stratégies d’entreprise
Face à l’évolution des modes de travail et aux incertitudes économiques, les entreprises franciliennes revoient leurs stratégies immobilières. De nombreuses sociétés renégocient leurs baux pour ajuster leurs espaces à leurs besoins réels, parfois avec une baisse des loyers ou des améliorations des locaux pour conserver leurs effectifs ou attirer des talents.
Parallèlement, les entreprises adoptent davantage de flex office, coworking ou espaces partagés, modelant de nouvelles façons d’occuper les mètres carrés et réduisant la pression sur les surfaces classiques.
Autre tendance notable : les conversions de bureaux en logements ou autres usages soulèvent un intérêt croissant. Cependant, ces transformations restent marginales et lentes à se concrétiser, avec seulement une faible portion des bureaux vacants réellement reconvertie chaque année.
Des conséquences économiques et immobilières
Cette vacance accrue a des effets significatifs sur le marché immobilier francilien. La disponibilité importante de bureaux exerce une pression sur les prix de location et d’achat, notamment pour les surfaces de seconde main ou vieillissantes, qui peinent à trouver preneur.
Certains segments, en revanche — notamment le quartier central des affaires (QCA) de Paris ou les bureaux dits « prime » — conservent une attractivité relativement forte, avec des loyers et une demande qui restent plus robustes que dans les zones périphériques.
Dans ce contexte, l’immobilier tertiaire francilien entre dans une phase de rééquilibrage, où l’équilibre entre l’offre et la demande pourrait se redéfinir graduellement, influencé par les décisions immobilières des entreprises, les dynamiques de télétravail, et l’adaptation des surfaces aux nouveaux besoins.