A l’instar d’Israël, de la Grande-Bretagne… A quand des mesures incitatives du gouvernement français pour stimuler le marché de l’immobilier ?
Face à une demande accrue, à des prix en hausse et un pouvoir d'achat qui ne suit pas, le Premier ministre israélien a pour projet de négocier avec des promoteurs des prix plafonnés et d'exempter les primo-accédants d'une taxe de 18% lors de l'achat d'un logement neuf.
En octobre dernier, nous pouvions découvrir une mesure du gouvernement britannique avec le même objectif : favoriser l’accession à la propriété pour les particuliers. Baptisée "Help to buy", elle prévoit la garantie de l’Etat à hauteur de 15% du montant du prêt afin de permettre aux acquéreurs à faible apport d’accéder à la propriété.
Ces mesures traduisent les malaises que nous observons également dans notre pays : un marché tendu, avec une demande qui dépasse l’offre, et des prix qui ont connu une forte hausse l’année dernière (+10,6% sur les produits d’entrée de gamme en 2013), sans que le pouvoir d’achat des ménages ne progresse !
Afin d’accompagner les candidats à l’accession à la propriété, nous réitérons notre proposition, auprès du nouveau gouvernement et de notre ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, de créer un Grenelle de l’Immobilier, qui rassemblerait des acteurs du secteur et permettrait de mettre en place des mesures simples et efficaces !
Voici les 10 mesures que nous proposons pour initier le dialogue en ce sens :
1- Inverser la plus-value sur les terrains et les résidences locatives
Une mesure simple à mettre en œuvre serait une fiscalité incitative à la libération des terrains & biens: aujourd’hui, plus un propriétaire garde longtemps son terrain ou son bien, moins il est taxé lors de la revente. Si l’on inversait ce système de taxation de la plus-value, cela créerait un afflux d’offres important sur le marché et mécaniquement une baisse des prix significative.
2- Rétablir le prêt à taux 0 dans l’ancien
Le prêt à taux 0 n’est aujourd’hui accepté que sur des projets d’acquisition dans le neuf. Or, ces projets, plus coûteux que des achats dans l’ancien, ne sont pas accessibles aux primo-accédants. Afin de donner plus de pouvoir d’achat aux primo-accédants, il serait judicieux de rétablir le prêt à taux 0 pour les achats dans l’ancien avec, comme dans le passé, un diagnostic sur les travaux à prévoir dans l’immeuble et une obligation de remettre aux normes ce logement. Cela permettrait, par la même occasion, de réhabiliter le parc ancien et de l’adapter aux normes actuelles.
3- Réduire les droits d’enregistrement des primo-accédants
Toujours dans le but d’accompagner les primo-accédants dans leur rêve d’accession à la propriété, une réduction des droits d’enregistrement, leur permettrait de débloquer plus de pouvoir d’achat.
4- Encadrer les critères d’acceptation des crédits immobiliers
De la même manière que la loi Lagarde a défini un cadre face auquel les banques ne peuvent refuser une délégation d’assurance, il convient d’encadrer les critères d’acceptation des banques pour les attributions de prêts immobiliers. En d’autres termes, définir des critères « types » : si le candidat à l’accession remplit tous ces critères, la banque ne pourra, pour des raisons de politique interne ou commerciale, refuser d’accorder le prêt.
5- Débloquer du foncier public sous conditions
Les pouvoirs publics, de l’Etat jusqu’aux municipalités, peuvent mettre en vente des terrains à bâtir à prix raisonnables à des promoteurs privés, en imposant un prix de vente des biens finis correspondant aux besoins des habitants et de la zone de chalandise.
6- Que l’Etat se porte garant pour les primo-accédants
Afin de faciliter l’acceptation par les établissements bancaires des dossiers des primo-accédants, l’Etat pourrait se porter caution de 15% du montant emprunté (correspondant généralement aux frais), et apportant ainsi une solution aux jeunes n’ayant pas d’apport. Cette initiative a d’ores et déjà été mise en place en Grande Bretagne, sous le nom de "Help to buy".
7- Regrouper les aides écologiques sous une seule enveloppe
Avec son plan de rénovation énergétique, le gouvernement propose une aide à guichet unique : ne serait-il pas plus percutant de proposer cette aide sous forme d’enveloppe unique ? En effet, cette prime est cumulable à l’aide écologique de l’Anah, aux crédits d’impôts développement durable, à l’éco prêt à taux zéro… soyons lisibles, simples et efficaces !
8- Libérer du foncier et des logements vides
En augmentant les taxes foncières sur les terrains constructibles non vendus ou non mis en vente et sur les logements inoccupés, on stimulera l’offre. Mécaniquement, on créera une baisse de prix ou en tous cas ou répondra à une demande.
9- Créer le "chèque immo" ou étendre le prêt 1% employeur!
Dans la lignée des chèques restaurants ou autres avantages fiscaux pour les entreprises, l’Etat pourrait mettre en place un chèque immobilier qui permettrait aux entreprises d’accompagner leurs collaborateurs dans leur rêve d’accession à la propriété. Il serait également un argument dans les recrutements, ou encore inciterait à la mobilité des talents au sein d’une même entreprise, le logement en étant un des principaux freins. Le prêt 1% employeur pourrait également être étendu aux entreprises de moins de 20 salariés.
10- Inciter les bailleurs sociaux à construire
Imposer un nombre de constructions minimum à l’année aux bailleurs sociaux, suivant les zones géographiques et démographiques. Les bailleurs ne respectant pas les critères se verront sanctionnés financièrement à l’image des municipalités qui ne respectent pas la loi SRU.
Pour conclure, construisons une France où l’ensemble des Français auront la possibilité d’accéder à un logement, aussi bien comme propriétaire que comme locataire ! Arrêtons d’opposer les styles, le logement est un besoin primaire. Il ne nécessite pas une réponse politique mais une réponse emprunte de pragmatisme et de réalisme, loin du concept "tous propriétaires tous locataires". La compétitivité de la France passe par ce vecteur aussi.