Plus-value immobilière : les intérêts d’emprunt ne majorent pas le prix de revient

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Par Thierry Bouclier Publié le 3 janvier 2020 à 14h56
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15%Le montant des travaux effectués dans un bien immobilier, s'il ne peut être prouvé par facture, sera estimé à 15% de la valeur du bien.

Un contribuable a saisi le juge administratif pour obtenir la possibilité de comprendre les intérêts d’un emprunt immobilier dans le prix de revient d’un immeuble. Il n’a pas obtenu gain de cause.

La vente d’un bien immobilier, une maison ou un appartement, peut générer la réalisation d’une plus-value immobilière, lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Cette plus-value, lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du vendeur, est taxable.

Après application d’un abattement pour durée de détention, elle est imposable à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition globale au taux de 36,2%.

Le prix de revient est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition, tels que les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires et les droits d’enregistrement. Par ailleurs, il est majoré du montant des travaux effectués par le propriétaire. Soit celui-ci est en mesure de justifier les travaux pour le montant réellement payé, et ce montant est retenu. Soit il ne peut pas, et le montant des travaux est évalué forfaitairement à 15% du prix d’acquisition.

Ces deux majorations sont importantes dans la mesure où elles permettent de réduire le montant de la plus-value.

Elles sont les deux seules expressément prévues par la loi. Devant le Tribunal administratif de Caen, puis devant la Cour administrative d’appel de Nantes, un contribuable a tenté d’obtenir que les intérêts de l’emprunt, contracté pour l’achat de l’immeuble, soient également retenus. Au-delà des arguments juridiques développés, celui de l’équité pourrait prévaloir. Même si les taux d’intérêt sont actuellement particulièrement bas, le prix de l’immobilier est tellement haut que la durée de l’emprunt peut atteindre 25 ans, voire 30 ans. Sur une telle durée, les intérêts, même à un taux raisonnable, majorent considérablement le coût réel de l’acquisition.

Toutefois, le Tribunal administratif de Caen a rejeté la demande du contribuable. La Cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt n°18NT01795 du 12 décembre 2019, a confirmé le jugement, et n’a donc pas donné raison au contribuable. Son argumentation a été rejetée, tant sur le terrain de la loi fiscale que sur celui de la doctrine administrative qui semblait pourtant lui être plus favorable. A moins d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat et d’une décision favorable de celui-ci, la porte entrouverte semble désormais refermée.

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Maître Thierry Bouclier est avocat au barreau de Bordeaux, spécialiste en droit fiscal. Docteur en droit, a une activité partagée entre le conseil et le contentieux, tant pour les particuliers que pour les entreprises.Intervient dans tous les domaines de la fiscalité (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, impôts locaux...) nationale ou internationale.http://www.avocat-bouclier-fiscaliste-bordeaux.fr/

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