Lorsqu’un propriétaire loue nu, c’est-à-dire non meublé, un logement et qu’il opte ou relève de plein droit du régime réel d’imposition, il peut déduire ses charges de ses revenus fonciers. Si le montant de ses charges est supérieur à ses revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Réduire son imposition grâce aux déficits fonciers
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Publié le 17 juin 2023 à 9h42
10700 EUROSLe déficit foncier peut atteindre 10.700 euros
Le déficit foncier, à savoir la part de charges supérieure aux revenus fonciers, peut alors être déduit du revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et permettre de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.
Lorsque le montant des revenus fonciers, c’est-à-dire la somme des loyers perçus, est inférieur à 15.000 euros par an, le propriétaire relève de plein droit du régime micro-foncier. Toutefois, il peut opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est irrévocable pendant trois ans.
Avec le régime micro-foncier, le propriétaire ne déduit pas ses charges pour leur montant réel, mais bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% automatiquement appliqué à ses revenus fonciers, quel que soit le montant de ses charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
Le régime réel permet, au contraire, de déduire des revenus fonciers les charges selon les dépenses que le propriétaire a réellement engagées au cours de l’année fiscale. Si les charges réellement payées sont supérieures aux loyers perçus, le propriétaire réalise un déficit.
Chaque année, il peut déduire de ses revenus jusqu’à 10.700 euros de déficit, la partie éventuellement supérieure pouvant être reportée et déduit durant six ans de l’ensemble de ses revenus et durant dix ans de ses seuls revenus fonciers.
Les charges déductibles des revenus fonciers sont les suivantes : les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple), les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière, les dépenses de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété, les charges locatives lorsqu’elles n’ont pas été récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ, l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire, les primes d’assurance et les intérêts et frais d’emprunt.
les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Quant aux intérêts d’emprunt, ils sont déductibles des seuls revenus fonciers et pas du revenu global. Lors du calcul du déficit foncier, il convient de déduire en priorité les intérêts d’emprunt du revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
Les revenus et/ou déficits fonciers nets (les loyers diminués des charges) sont déterminés sur la déclaration des revenus fonciers n°2044, qui est à joindre à la déclaration d’ensemble de revenus n°2042.
Le contribuable doit conserver l’ensemble des factures et tout document permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l’administration fiscale peut lui demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.
les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Quant aux intérêts d’emprunt, ils sont déductibles des seuls revenus fonciers et pas du revenu global. Lors du calcul du déficit foncier, il convient de déduire en priorité les intérêts d’emprunt du revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
Les revenus et/ou déficits fonciers nets (les loyers diminués des charges) sont déterminés sur la déclaration des revenus fonciers n°2044, qui est à joindre à la déclaration d’ensemble de revenus n°2042.
Le contribuable doit conserver l’ensemble des factures et tout document permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l’administration fiscale peut lui demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.
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