Immobilier : promesse de vente ou compromis de vente : que choisir ?

Que ce soit pour habiter ou investir, le projet d’un achat immobilier engage sérieusement les parties.
Avant la signature d’un acte de vente définitif, les deux parties peuvent s’engager soit par un compromis de vente soit par une promesse de vente.

Gisèle Cohen (1)
Par Gisèle Cohen Publié le 23 janvier 2023 à 15h31
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Dans les deux cas, il s’agit d’un avant-contrat fixant les conditions de vente projetée.

Selon l’acte choisi, la portée de l’engagement diffère. Il faut donc bien s’informer.

Définition

La promesse de vente ou promesse « unilatérale » de vente (la PUV), n'engage que le vendeur qui s’oblige à réserver son bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié et pour une durée limitée.

Le futur acquéreur ou bénéficiaire dispose donc d’une option d’acheter ou non le bien. En contrepartie de cette exclusivité, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente.

La promesse de vente répond à un formalisme bien précis. Elle doit être écrite et signée soit sous seing privé soit sous acte authentique (notaire).

La promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée à la recette des impôts, ce qui entraine un coût (125€). Pour réaliser la vente, l’acquéreur doit alors « lever l’option » dans le délai préalablement convenu.

Le compromis ou promesse synallagmatique de vente (la PSV) engage les deux parties à mener la transaction à son terme. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais il est possible de prévoir un dépôt de garantie pour sécuriser l’engagement. L’offre d’achat écrite, fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d'acceptation du vendeur. Ce dernier, ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée.

Il est précisé que le délai de rétractation (de 10 jours) au profit de l’acquéreur uniquement s'applique dans l'un ou l'autre des avant-contrats.

Entre la signature de l’avant contrat (PUV ou PSV) et la signature de l’acte authentique, il s’écoule un délai moyen de 3 mois. Pouvant être raccourci dans certains cas, ce délai permet de laisser à l’acheteur le temps nécessaire pour obtenir son prêt bancaire s’il finance son achat de cette manière. Il permet également au notaire de récupérer les documents obligatoires de la vente (diagnostics, pré daté relatifs à la copropriété du bien vendu) et purger un éventuel droit de préemption de la commune où se situe le bien à vendre.  

Que choisir ?

Le compromis est la meilleure option pour les vendeurs qui veulent sécuriser la transaction. Pour eux, il n'y a aucun avantage particulier à opter pour la promesse de vente (sauf à recommercialiser leur bien plus rapidement).

Les compromis est plus fréquent et permet de préparer l’acte définitif.

Le compromis de vente est le contrat qui se rapproche le plus de l'acte de vente. Une fois signé, le compromis ne peut être annulé qu'en cas de rétractation de l'acheteur (pendant un délai de 10 jours) ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives : échec du financement, préemption par la mairie, apparition de servitudes, etc...

Dans certains cas la promesse unilatérale de vente reste utilisée. S’il est en position de force, l’acquéreur peut l’imposer. Dans ce cas, il faut fixer une indemnité d'immobilisation suffisamment élevée (5% à 10% du prix du bien) : elle évite qu'un désistement de dernière minute soit préjudiciable au vendeur.

En résumé

Le compromis de vente sécurise la vente qui devient ferme et définitive dès la signature. Cependant, si l’acquéreur refuse abusivement d’acheter le bien, le seul recours sera d’engager une procédure longue et coûteuse.

La promesse de vente est un avant-contrat très souple pour l’acquéreur.

Cependant, le vendeur il n’est jamais certain de vendre son bien qui reste indisponible pendant la durée du contrat.
Il est donc préférable d’être accompagné d’un professionnel du droit pour être éclairé sur le choix de l’avant-contrat.

Gisèle Cohen (1)

avocate au barreau de Paris, experte en droit immobilier et commercial. 

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